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[楼市杂谈] 好文!关于房价的深层次剖析

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发表于 2017-3-20 09:21 手机频道 | 显示全部楼层 |阅读模式
导读:房价会不会越调越高?这轮调控的真实目的到底是什么?现在买房能否出手?这篇文章从房价上涨的原因谈起,将这些问题全部谈透,而其中揭露的惊天阴谋,令人不寒而栗!

今年楼市异常火爆,搞得大家人心慌慌,都没心思正常工作了,甚至闹得不少家庭祖孙三代集体离婚、又交叉结婚,礼崩乐坏、毫无底线,虽然我不苟同这一做法,但也能理解吧。

而房价到底怎么走,听专家的吧,说啥的都有,有的说房价永远下不来,因为我们的党与房价同在;有的说泡沫快破了,只要房产税一启动,将整体崩盘;有的则搞起了折中主义,说会出现了分化,有的涨有的跌是新常态……听听都有道理,但搞到最后不知听谁了。现在我就来细细分析一下,这轮暴涨和调控,到底是怎么回事。

楼市疯涨,是国人太贱的结果!

年初,原本他们是不打算拉高房价的,因为去年还面临着“去库存”的压力,连我们的大大都隔空喊话开发商“降降价吧”——

结果,他发现他的子民太贱了:越降价越不买!(和现在沈阳差不多,当地政府都说要帮购房者垫首付了,仍是没人买帐。)

那怎么办呢,这么多库存集中在“庄家”手中(表面是开发商,背后是银行)太危险了,必须要转移到众多的“散户”(购房者)去呀,毕竟千斤重担万人挑才不累。

好,既然“降”你们不买帐,那就反而行之——“涨”!结果一涨就见效啦,同样一套房子,去年80万开发商求你你不买,现在你却要花180万去求开发商卖给你,你说人是不是贱?不过,我也是这样,都是买涨不买跌的“二货”!

如此看来,“去库存”最好的方法不是降价,而是“集体涨价”啊!




如何涨价?也是一门技术

好,既然“涨价”是去库存的良药,但有几个问题中央是要先考虑清楚的:

第一、在哪里涨?

答案肯定是一线大城市,除了示范作用之外,更主要的是大城市有钱啊,因为三四五城市涨了老百姓也买不起,而且大城市之前还一直限购着呢,说明潜在购买力大大的。(从这个角度来说,只要是“限购”的城市日后是必大涨的!)

第二、如何让它涨?

对我们政府来说,让它涨那是分分的事,一是控制住宅用地供给,二是在郊区搞出几个地王(注意“郊区”出地王比“市中心”出地王更有杀伤力),只要“面粉比面包”还贵,就不用担心第二批面包不涨价,所以郊区地王一出,全市跟着疯涨。

                (本图片来自公众号“一房一万”)

弱弱地问一句“土地拍卖时,万一不出地王那怎办?”

考,那更容易了——弄个国企或央企过来,自家人嘛,兄弟你就往死里举牌,一定要搞个地王出来,而且越高越好,你放心,要么到时我退还一部分土地款给你,要么后面的土地款就别给了,反正都是自家人嘛,帮忙唱个双簧就行了!

第三、涨到多少为止?

答案是,为了去库存嘛,要一直涨到“一线城市的水溢向二三线城市”为止,不溢出就继续涨(注:溢出的标准就是大城市周边库存消灭完成)。

举例,去年上海房价3万,它周边的如嘉兴才8千,这样上海的水是溢不过去的,只有让上海涨到6万,6万与8千,高铁才20分钟距离,这样才能溢得过去。

所以,就有你们之前看到的京沪深等一线城市半年涨了一倍,然后引发周边的三四城小城市房价也疯涨两三倍,中央仍集体保持缄默的原因,因为这是在有计划有步骤地实施“去库存”战略呢!

调控的真实目的!

第一步先拉“疯涨”,达到消灭大城市及周边小城市库存之后。

(注:今年5月至9月,上海周边的嘉善、平湖、嘉兴、海宁、桐乡所有住宅全部被上海人一扫而光,房价从五六千直飙到一万五,仍一房难求,现在几十万分销大军正在引领着浩浩荡荡的上海购房团沿着申嘉湖高速公路席卷湖州、南浔、长兴、安吉,估计安徽的广德、宣城、黄山也即将马上“沦陷”了)

于是要接着执行了第二步“调控”了——

为什么“调控”呢?
我认为,有以下三大目的:

第一、要巩固前期的“去库存”阶段性成果,“调控”表面上是调开发商,实质是防止炒房客高位抛盘,通俗称为“关门”,因为调控了,接盘的人也会相对少了。

那不怕炒房客“降价处理吗?”一是限购了,你降价也没有人有资格接盘;二是你肯定也不会降价,毕竟你不是开发商,资金压力肯定是在你的承受之内才敢买的,所以你会死杠。

第二、引领大城市的投资客到更广阔的三四五线城市去“解放开发商”,放眼全国,目前只是一线和少量二三线城市火了,其他的二千多个小城市还是冬眠中,“去库存”的压力仍是任重而道远。

你只有调控那些比较火的城市,迫使他们的资金沿着高铁或高速沿线去解救众多四五线城市的“库存”(那里不仅没有限购限贷,而且还出台新政欢迎你们这些远道而来的炒房朋友们,这叫“分城施策”嘛对不对),如不调控,那资金就离不开那些疯涨的城市,全国“去库存”整盘棋的战略就无法完成。


再弱弱问一句,“不从大城市引水,直接按你前面说的方法在小城市搞个地王出来,不就省事了嘛?”

靠,那些四五线小城市没购买力啊,相当于“地下没水”,你再搞地王也没有毛用啊(注:小城市搞个地王,是疯涨之后当托底的,比如你要担心嘉善一万五的房价有水分,人家就在九月拍出了个地王,楼板价就近九千,等开盘肯定要买一万五啦,所以让高价位买了嘉善的炒房客倍感安全,如果疯涨之前,房价才五六千,你搞个地王一万五,当地购房者也没人鸟你的。)

所以才迫使中央出政策让16个疯涨的城市限购限贷,挤出水源引向广袤又干旱的祖国大地,呵呵,是不是有点房产版“南水北调”的意思。

第三、调控是为了保护楼市的泡沫,避免过早地破灭,如同给垒得高高、摇摇欲坠的砖墙外面涂上一层厚厚的水泥,增加安全度,既延长了房地产产业的生命,又保护了银行资金安全,用时间去换空间,其中道理显而易见,就不做过多展开了。

“去库存”的真实目的,背脊发凉!

好,行文至此,可以管中窥豹,看出中央的布局了,首先解决如何“去库存”?

第一步“拍地王,拉房价”,消灭一线城市周边的库存,第二步“调控限购限贷”,引一线城市之水解全国四五线城市之渴!

一旦“去库存”成功,就会迎来了“去库存”的目的——“去库存”只是手段,目的是“房产税”!

对的,现在终于看明白了吧,醉翁之意不在酒,“房产税”才是最终的归宿。

不过也没什么可怕的,因为“房产税”是早晚的事,想想,土地都卖光了,政府靠啥吃饭,肯定是靠存量房的“房产税”嘛。
  
有的人说了,“房产税”收的话我们都抗议,都不交,法不责众,看你政府能把我们怎么地!

呵呵,同志们,你也太低估我们伟大的政府了,人家聪明着呢:

举例,先只收20%的房子的税,其他80%的人肯定支持的呀,然后慢慢来,再从80%里面再收20%,其他的60%+前面收过的20%肯定支持的嘛……

就是这样步步蚕食,中国人嘛自古“不患寡而患不均”,要收就一起收嘛,要死也就一起死,所以到最后都一起乖乖地主动上缴哈!

不信你回想一下,以前计划生育抵抗那么厉害都执行下来了,相对于征收你那点房交税(加上是不动产你又跑不掉),那还不是分分钟的事。

所以各位土豪们,放弃幻想吧,请你们把房产税提前准备起来,什么时候开始交呢?我估计在2020年前后。

有人看到这,肯定倒吸一口冷气,说尼玛的如此下去,房子没有人敢买了,中国楼市要崩盘了!

我听了,只能哈哈大笑,你太低估我们的政府了,我对我们的政府掌控楼市的能力是绝对相信的,政府想让它涨分分钟,想让它跌也是一招搞定……

现在买房是高位套牢吗?

现在的楼市该怎么办,我不知道,估计连我们的李总理也不知道该怎办,不过我的建议是,中国是政治经济学,政治在先,经济在后,所以别听那所谓的经济专家扯鸡巴蛋,要听就听中央的。

但他们说,听中央的听不明白啊,你看中央一直说“调控调控”,从温总理调到现在房价越调越高呀;

我说这是外行看热闹,内行看门道,你不能看文件、听政策,那都是表相,而是要看政治周期,那才是本质。怎看呢,其实很简单——看好了,叫“政治周期理论”:

每一届新政府上任的第一个五年,房价都是要爆涨的,而第二个五年,会进入走平或相对下跌通道。

因为第一个五年,新官上任三把火,要搞经济,必须要靠房产拉动,所以上涨!而第二个五年呢,要保民生,稳民心,搞和谐社会,那肯定要打压房价!

这就是“五年政治周期”规律,前五年为阳,后五年为阴,一阴一阳,既是治和国之道,也是买卖房的周期节奏。

不信我们回过头来看,从2002年2007,胡温时代的第一个五年是房价发韧上涨时期,而第二个五年从2008到2012年底,是房地产的下调或平整阶段,特别是08年都快崩盘了,多亏四万亿投入拉成了个回光返照,一直苟延残喘至今!

到了当前的习李时代,从十八大开始计,2012年底到2017年底是第一个五年,房子肯定是上涨通道,在这期间你就闭着眼睛买,无论是几线城市,只要是房子你就吃下,基本没有风险的。

但是要注意的是,下一个五年马上就要到来,因此关键看是什么时候想抛,要抛也就是2017年上半年要出手了,否则到下半年就抛不掉了,除非你再捂5年,等待下一波上涨浪潮。

你一旦掌握这个五年一周期之后,就知道什么时候该买进,什么时候该抛出,我就是用这个“土方法”,帮助了不少开发商老板什么时候该买地,什么时候该大批上市,什么时候捂盘惜售,让开发商的利润得到了最大化,而且准确率几乎在90%以上。(注:千万别骂我,在其位谋其职,拿人钱财,替人消灾嘛)

在文章的最后必须指出,在我们这个星球上,本理论对两个国家是不管用的:

一个是朝鲜,周期是有的,但是尼玛太长了,正常情况下,我是没机会看到下个周期了,因为我是七零后,金三胖那丫是八零后的!

另一个是俄罗斯,我虽然能看它的周期,但狗日的普京大帝周期也太长了,一个周期起码二三十年,纵使我们看到了,也不能用,因为到时我们已英雄迟暮矣。

最后,总结一下吧:

1、疯涨和调控都是为了“去库存”战略服务的;

2、“去库存”完成之后,“房产税”真的就要来了!

3、越调控的城市说明越安全,越要优先购买;

4、“宁可相信地球爆炸,也不相信中国的楼市会崩盘。”

罗嗦了这么多,该怎么做,你懂的。
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发表于 2017-3-20 10:02 手机频道 | 显示全部楼层
厉害
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发表于 2017-3-20 10:11 | 显示全部楼层
中国一切的经济活动都要在保证政府正常运转的前提下,否则就是找死,所以我赞成主贴分析
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发表于 2017-3-20 13:49 | 显示全部楼层
五年周周期论第一次听说,不过好像有道理
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发表于 2017-3-20 14:36 手机频道 | 显示全部楼层
有道理
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发表于 2017-3-20 16:09 | 显示全部楼层
分析的透彻啊
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发表于 2017-3-20 16:16 手机频道 | 显示全部楼层
我们的房子是集地域稀缺性,垄断性,可居住可投资等特性的极为特殊的商品,既符合商品规律又有超商品规律,上涨容易,下跌难,就是下跌也是因为疯涨之后的才下跌
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 楼主| 发表于 2017-3-20 16:27 手机频道 | 显示全部楼层
其实从去年到今年房价上涨厉害的不仅仅是句容
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发表于 2017-3-21 15:29 | 显示全部楼层
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