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[楼市杂谈] 为什么三四线城市的房价炒的高,开发商跑的也不少

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发表于 2018-5-27 13:37:13 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自: 中国江苏南京

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天天说钱 资深财经评论员[url=]04-21 10:42[/url]522赞


其实,这恰恰反应了如今房地产市场的诡异之处,也恰恰暗示了高房价的危险性。

开发商跑路多,恰说明当下的一些三四线城市基本上已经处于有价无市的状态,犹如抛物线的顶端。

熟悉房地产的朋友们应该熟悉,中国的开发商们有一个“一招鲜吃遍天”的模式——快周转。如从三四线起家如今贵为宇宙第一房企的某碧,助其功成名就的第一神功就是“快周转”。

而快周转本质上又是一个金融游戏,这个游戏要想玩转,只需要做好两点,其一前期能够顺利的融到钱;其二,后期房子能够顺利的卖出去,回笼资金;

对于第一点,不管是全国性的开发商巨头,还是三四线的那些本地开发商,借到钱都不成问题;但第二点的主动权就不在小开发商手里了,那些地方性的小开发商可以说完全在靠天吃饭。国家政策松动,老百姓手里有钱或者借钱容易,房价就买的快,当地的房价也就涨的快,而一旦遇到调控,大家买房的热情不高了,这些小开发商的收入就一下子跟不上了,最后资金链断裂,不得不落个跑路的下场。

现在就是这种局面,因为上一轮去库存的原因,如今三四线的房价被推的很高,但现在因受调控些,很多地方房价已经呈现有价无市状态,那些撑不住的小开发商们就只能跑路。

如今连宇宙第一房企都在向前线的项目下达命令,要再度提高周转,尽快把房子卖出去。因为他们也预感到市场不会在想前几年那样,只要会哭就有奶吃,所以,要趁着现在赶紧收割市场,一边等待更寒冷的冬天。




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 楼主| 发表于 2018-5-27 13:40:27 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏南京
凡铁铸兵堂  云南易如元科技有限公司执行董事
05-26 23:32
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之前的开发商扩张的太猛,银行贷款根本满足不了他们的扩张的需求,于是拖欠供货商货款、工程款,甚至借高利贷拿地都是常态。

很多跑步进入房地产市场的,本身没有什么资金实力,都是靠非法集资的手段圈钱圈地,希望以小博大,但他们赌输了,既便按照他们原来的计划,把楼盘开发出来全卖光,也根本不可能把债务填平。

以前我们的总公司就是这样的,手里面只有4000万的现金,但是动了一个40亿的楼盘。结果把下属所有实体企业都坑死了。去年以来,虽然楼盘的销售形势还比较好,但实际上能赚到的利润,相对于要支付的利息只是杯水车薪。

这样的房地产公司现在很多,表面看上去风风光光,实际上已经在倒闭的边缘,都是高利贷和盲目扩张惹的。这些年是人不是人,都能干房地产 ,手里面有几百万资金,就开始忽悠人,我们身边已经有很多人都陷进这种非法集资,老板跑路的不少。

我们是新进的三线城市,楼价从过年到现在已经涨了百分之二三十,库存已经清的差不多,新开楼盘销售也非常火爆,最近开的几个盘,都是外地的炒房团过来团购的,一个人十几套,几十套的买。

银行内部的朋友说,明年这些炒房团肯定要死一大批,因为真正需要购房的本地人基本上不动,一旦银行断供,炒房客立马崩溃。从我们的经验和身边的现实情况来说,这应该是个事实。

所以现在三线城市的房价非常危险,一旦政策收紧,市场出现恐慌情绪,这种被炒起来的伪需求立刻就会遭到市场的报复。

现在我们本地人大多都已经知道这件事,除非是急着买房子结婚的,现在观望情绪很严重,这就是一个博弈过程,看谁能咬牙咬到最后,供求关系的作用,以及其他的市场规律,最终一定会把泡沫挤出去。

今年市场一定会把李逵和李鬼分出来 ,这个时候,一定要小心,不要前脚交了钱,后脚开发商就跑路了。很多看上去光鲜的房地产公司,其实已经非常危险 ,如果今年借不到新债,那必然崩溃。事实上,今年已经不可能接到新债。
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 楼主| 发表于 2018-5-27 13:45:36 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏南京
楼市分析家
05-14 23:47
感谢您的信任邀请我回答您的问题!

首先三线城市房价炒的高,很大程度上是由于一二线城市限购之后,炒房客把目光和资本投向了三线城市造成的,试想一下,大量的钱涌入到原本供需平衡的三线城市,房价上涨的幅度可想而知得有多大了。


不过三线城市的房价高,并不意味着开发商赚的钱就多,实际情况是房价不断推高但是开发商赚到的钱却越来越少,这有违常理,也是很多人想不通的,到底是为什么呢?

一、建房成本太高,毛利润越来越低,开发商撑不住

要知道,现在建房子投资动辄几个亿或上百亿的,这对于开发商来说,融资是最高的选择,但是现在随着银行贷款利率的不断上浮,货币政策收紧,融资越来越难了,开发商的流动资金受阻,很多开发商都因为资金链断裂而不得已被大公司吞并,否则只有死路一条。


现在的建房成本,可以说是前几年房价没起来之前的好几倍,从地价的地王频出,不断刷新我们的三观开始,人工费也是从一百多一天涨到了现在的三百左右一天,材料费都翻了一番,这对于建房的成本来说,真的是抬高了很多。

而且现在开发商建房一般都采用低价中标的模式,导致环环相扣,开发商利润少,施工方利润更低,底层的人工资也跟着减少。


由于成本的原因,不少开发商也不得不撤离了三线城市这块肥沃的土地!
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 楼主| 发表于 2018-5-27 13:50:57 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏南京
谭浩俊  中国民营经济研究会理事 知名财经评论员
05-14 08:35

这个问题可谓问到了要害,也问出了问题的关键。三四线城市的楼市现状,就是如此。房价上去了,市场躺下了,开发商转不动了,跑路的增多了。

事实上,对绝大多数三四线城市来说,无论是居民购买力还是外来人口创造的购买力,都无法支撑目前的房价,也不应当形成目前这样的房价。所以出现房价大幅上涨的现象,主要在于两个方面的原因;一是城市过度开发,盲目做大城市规模,导致城市空心化现象出现。也就是城中城减少了,城中空却大量出现了。别看一座座高楼树了起来,各种高档商业区和商住楼耸立在空中,却是一片萧条,楼中人流很稀,形成空城现象,导致空房很多,开发商资金链紧绷;二是炒房者乘机炒房,利用大拆大建的机会,炒高房价,并在做好充分评估后,及时撤退,最终使得很多城市房价高、购买者少,新建住房无人问津现象,也使得开发商资金链越来越紧。

问题的关键在于,有的城市已经快成空城鬼城了,却在虚假的繁荣面前,扩大城市规模的冲动仍然没有消除,仍在进行着大规模建设,并让土地继续生财。而开发商也是前赴后继地进入市场,结果,前面的刚刚跑完路,后面的因为盲目进入也面临资金链断裂风险。毫无疑问,三四线城市在楼市问题上,已陷入恶性循环。

更为严峻的是,对这个问题,似乎并没有引起高度重视,去库存的力度并不大,并借着去库存,在不断增加库存。如此,风险也越来越大。如何解决,已到了十分危急的时刻。随着资管新规的出台风险也将更大。
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 楼主| 发表于 2018-5-27 13:54:14 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏南京
云开九面樊想设计
02-25 14:21

支撑房地产价格最重要的要素就是人口,三线四线城市的房价是随着2016年那波行情起来的!只有一二线城市+省会城市作为人口净流入城市,人口规模是不断上升的,这些城市会有源源不断“刚需”入场,就算眼前看起来较为偏僻的新区,将来也会发展起来,有人口作为支撑,这些城市的房价下跌的可能性不大,即使下跌幅度不会太大。

三四线城市大部分都是人口净流出城市,这些城市从长远看,人口增长缓慢,但是随着城市化的不断加深,城市规模的扩大,大量农民,郊区居民会进入城市定居,也会给三四线城市带来一部分的人口增量。所以一旦房价下跌,首先是三四线城市!!!


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 楼主| 发表于 2018-5-31 16:12:43 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏南京
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