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[楼市新闻] 棚户改造,为什么会被紧急叫停

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发表于 2018-7-8 20:38:09 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自: 中国

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棚户改造,为什么会被紧急叫停?2018-06-27 10:56房地产/银行/贷款

消息来源:(财经头条):最新!全国棚改一刀切被叫停?三四线房价要凉凉了?
6月25日,各地PSL(抵押补充贷款)审批暂停,回收国开行总行,等待新政策。微博网友称,这意味着棚改债的全面叫停。
新浪财经向接近国开行人士称,对方表示并未听说暂停这种事情。
另据媒体报道,国开行总行已将棚改的合同审批权回收,所有棚改项目必须由总行审批(此前分支行也可以)。进行中的棚改项目会继续执行,并未暂停所有棚改项目。
政府、银行、开发商、百姓,只要一提出房地产,这就是永远也绕不开的四个主体。
政府成立了城投公司搞各种政绩工程建设,没有钱,就向银行贷款,欠了很多债。还不起了,政府就将土地卖给开发商。开发商用从政府那里买来的土地向银行抵押贷款,支付购地款。然后建成房子卖给老百姓,用老百姓买房的钱,再去还给银行。
如果政府以城投公司的名义,用土地抵押向银行借了1000万,这就是政府债务。到期没钱还了,就拍卖相应的1000万的土地给开发商。开发商再把这块土地向银行抵押,贷款1000万,支付向政府购买这块土地的款。政府再把这笔款拿去还银行的贷款。这样,政府的1000万债务,转移到了开发商这里,开发商又用这块购买来的土地建好的房,卖给老百姓。老百姓没那么钱,就以按揭贷款的方式,向银行贷款买房,这样,开发商收到了房款后,归还给银行1000万——这样,开发商也不欠银行的钱了,现在欠银行的钱的,是那些购房的老百姓。也就是说,通过这一系列的地产和房产的买卖,政府原来的那1000万债务,就成功地转移到了老百姓的头上。
政府欠款越多,就越需要通过拍卖更多的土地或者让土地价格更高的方式来取得更多的资金还清偿债务。当土地价格提高后,开发商当然付出的土地成本也越高,房价当然地要提高。于是,老百姓也得出更大的代价,去购买房子,背负更多的债务。
就这样,政府通过这种方式向老百姓转移债务。最终形成了政府不断地借钱,老百姓不断地背债。政府借的钱越多,老百姓背的债也就越重。
如果房地产市场处于上升通道时,商品房和土地的价格上升,是可以预期的,银行就愿意贷更多的款给政府(当然不是直接贷,而是通过城投公司),因为政府有土地作为抵押。而政府为了开发建设,也更愿意贷更多的款,花更多的钱来搞政绩工程。这种疯狂的投资,必然导致政府的债务如同滚雪球般地越滚越大。
开发商则因为可以预计的商品房价格处于上升阶段,因此也愿意以更高的价格拍进更多的土地:一者,拉高土地价格,可以相应地抬高土地周边的商品房价格,二者因为土地价格的不断上涨,才会导致商品房价格的不断上涨,数年以后,仅土地上涨形成的差价就足以得到可观的利润。这时,开发商会利用杠杆以少量的资金获取更多的土地。如:先以10亿拍进一块土地,再用该土地抵押贷款。然后又用该贷款去拍地,如此循环下去,以10亿的资金,拍得数倍于10亿的土地,形成高负债率。
而只时的百姓,因为可预见性的商品房价格上涨,为了保值或者获利,必然会导致更多的炒房客进入,形成大量的市场需求。而市场需求量越大,商品房的价格必然会越高。价格越高,当然就获利越大,又会吸引更多的炒房客加入,从而又进一步形成更大的市场需求。
当房地产市场出现停滞的时候,政府的土地可能就拍卖不出去,开发商建的房子也可能卖不出去,炒房客手里的房子也卖不出去。最终形成政府的债务无法清偿、开发商的债务也无法清偿,最后一批炒房客手中的房屋也无法清偿。
结果,银行大量的贷款无法回收,有可能导致兑付困难甚至破产,造成社会的不稳定。因此,一方面,政府采用一定的行政手段,禁止房价的下跌,而央行此时,也开始放水,即印刷更多的钱,给各商业银行解困。
印刷更多的钱,即意味着货币的贬值——导致房价又进一步抬高。而这种货币的贬值,必然让手中还有余钱的人,想办法寻求保值的渠道。在各种全力的作用下,房地产市场再次来始疯涨。
比如,政府欠银行200个亿、开发商欠银行200个亿,购房者,欠银行200个亿,银行欠存款者600个亿。此时,如果没有新的水进来,估计无论是政府、银行、开发商还是购房者,估计都要死。但是,央妈给了银行20个亿,进行定点放水,让这个资金流动起来。
放给谁呢?如何放呢?当然,是放给政府。政府拿这20个亿去还银行欠款?不可能,因为这20亿对银行的债务来说是杯水车薪。政府拿到这20个亿后,去拆房!比如,拆掉1000户人家的房子,而且只给货币补偿,每户平均拿到补偿款是200万元,这1000户人家拿到补偿款后,立即去购买新的房子。此时,银行相应地放低首付比率,如将首付从30%下降到20%,这20亿水放下去后,即可能形成了100亿的购买量!使得市场需求突然放大,形成需求的饥渴。
房价又开始上涨了——一是市场需求的突然放大,二是因为货币贬的效应,必然会导致房屋价格更猛烈的上涨。
于是,开商发拿着这100个亿,去还了银行的债务,赶紧又从政府那里买进100亿的土地。然后再建房子,再卖出100个亿,然后还了银行的贷款后,又从政府那里买进100亿的土地。政府收到200亿的土地款后,还了银行的欠款。
如果政府不再借债,开发商不再购进地的话,那么开发商不欠债了,政府也暂时不欠了,而百姓呢?又欠下了银行几百亿的债务!
不过,不可能!政府还是借债,而且还会越来越多。开发商还要贷款,因为想越做越大。
如此不断地循环,百姓的债务越来越重,最终如果有一天,百姓实在扛不动了呢?
那么,末日就到来了!

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