小区物业“猖狂”病的特效药物

每日学法一丢丢

      很多小区管理混乱，物业与业主矛盾突出，甚至发生群体事件或物业跑路或频遭解雇。虽为多因所致，通常认为物业不作为、乱收费是主因，但不是问题的根本，真正的病根是：物业服务合同不完备和物业企业直接收费。若不得根治，就如同盲人摸象、庸医治病，小区管理永不得法，“猖狂”之病定会渐进膏肓。根据观察、研究和一定实践，有两剂药物或许可以根治小区物业“猖狂”之病。

      药物一，公示物业服务事项清单。

      物业在为业主服务过程中究竟需要做哪些事、怎么做、做到什么程度、达到什么效果等等诸多事项，没有在服务合同中明确、具体、完备，是直接导致物业无所事事或遇事推脱扯皮的根源。

      建议：不仅要把物业服务内容的具体事项用清单的形式作为物业服务主合同的附件，还应当把“服务清单”公示在小区的明显位置或者政府相关职能部门的官网，接受全体业主的监督。（如“某某小区物业公司服务事项清单”）

       药物二，取消物业的直接收费权。

      物业直接收费且收费全部归己所有，表面看物业管理小区当然要收取物业费，其实这是一种误解或错误。实际上小区物业收费有许多项目，如物业费、广告费、公共区域停车费等等，但并不是所有的收费都归物业所有，比如广告费和公共区域停车费等根据法律已明确归属全体业主所有。直接收费是物业不作为或少作为的根源。更何况许多物业是开发商下属企业或受其直接聘用，往往把物业收费当成了取款机，只收钱不服务，是物业与业主之间矛盾的根源。

      建议：小区收费由业主委员会或政府相关部门代收。物业的服务费用根据业主委员会的考核结果发放。当然，考虑到物业的正常管理运营需求可以预发放三分之一或三分之二，剩余部分根据考核发放。对于考核优秀的物业可以用广告费、公共区域停车费等物业费之外的资金进行一定奖励。

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     《江苏省物业管理条例（2020年修正）》第五十条   物业费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。