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[数据分析] 疯狂的赌徒,房地产商

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发表于 2018-7-5 12:21:58 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自: 中国

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疯狂的赌徒,房地产商 上熊咪Town 2018-07-04 14:40:41
在很多人的概念里面,美国玩金融很厉害,中国玩制造很厉害。



可是真实情况是,我们现在在金融这块,其实玩的比美国更溜。如果说2008年美国的次贷危机,是因为金融杠杆而引发的一次系统性金融风险的话,那我们玩杠杆的程度早已经远远超过了那时的美国。不错,必要的杠杆对于每个企业来说,都是需要的,但是在很多企业和行业我们的杠杆已经大到一个令人乍舌的地步,比如我们的房地产商。

数据来自这些公司的企业财报


上面这个是现在我们几个规模较大房地产商的资产负债情况,是不是很夸张,别急,接下来我们拿目前中国资产规模最大的恒大地产来看一下。

恒大地产2009年财报中的资产部分


恒大2017年财报中的资产部分


从上面,我们不难看出几年恒大的资产变化情况,从2008年到2017年的10年间,恒大的资产从284亿变成了17618亿,涨幅是61.8倍,撑起这个快速膨胀资产的,是恒大更夸张的负债涨幅,其负债从200亿不到,直接来到了15195.44亿,直接膨胀了76倍。而恒大的所有者权益(股东权益),却仅仅上涨了28倍。这里我们简单用一下负债权益比的概念,我们知道负债权益比是负债与所有者权益(股东权益)之间的比值,负债权益比率=负债总额/股东权益,是资产负债表中的资本结构,是显示财务杠杆的利用程度,但是从上面的数据,我们可以清楚的这十年中,这个比率的分子(负债总额)的扩大速度,远高于分母(股东权益)的扩大速度,这个说明什么,在房地产快速发展的这几年,恒大并没有适当控制企业的杠杆,或者降低杠杆率,而是变本加厉的更加扩大了自身的财务杠杆比例。

恒大地产2009年到2017年的财报中融资活动数据


我们再来看看,恒大到底有玩多夸张,2017年恒大的到期归还借款是3389亿,可是他的新增借款也有4820.91亿,4820.91亿这是一个什么概念,通俗一点,4820亿除以365天,意味着恒大每天要借款13亿人民币,有人或许会说,恒大2017年的税前利润明明有774.73亿,他的利润很好啊,这么借钱无可厚非啊。

恒大地产2009年到2017年的财报中经营性现金流数据


可是大家再仔细看看恒大的财报就会发现,恒大2017年的经营性现金流是负值,是-1509.73亿,我们大家买房子,都是捧着现金给地产商,不存在拖欠款项的问题,所以这在结算方式不变的情况下,经营性现金流为负数,即意味着这家企业的存货采购量增加,那地产商的存货采购量是什么,那就是土地。很多人会说,那很正常啊,现在新房的供给量不是很少吗?多买些土地不是很应该吗?但是大家如果有心的,可以去看看,现在新房的供给量少,到底是因为什么,是因为土地存货量少吗?不是,是因为房地产商的土地开工率低,即房地产商现在手里囤积着大量的土地,却并不开工,坐等土地价格的上涨,从而可以获得更大的收益。
此外这里有一组数据,让熊咪很感兴趣,不知道大家看出了什么吗?



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 楼主| 发表于 2018-7-5 18:01:29 | 显示全部楼层 来自: 中国

告诉大家一个号消息,今天7000上下的二手房开始多起来了,不乏近几年盖得准新房,这就是趋势,有兴趣的朋友没事每天看看二手房信息就能知道当下是什么行情了,不过不要冲动好戏还在后面,哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈
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发表于 2018-7-6 10:07:09 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏镇江
开发商就是玩的心跳
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