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[楼市杂谈] 嘉烨多层开了,失算的捂盘,倒挂的价格

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发表于 2019-10-12 17:46:41 | 显示全部楼层 |阅读模式

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近一周没有发帖了,前几天,网友飞翔问我,老哥最近怎么不写文章,我说,一是工作忙,二是前几天一篇《*大跌了》被删了。飞翔说,可惜了,想看我写的文章。

变化的排名
谈谈最近开盘的嘉烨。嘉烨来句容也7-8年了,老板是南京的,说是做燃气生意的,实力不错,没有什么贷款。记得以前售楼处是在曙光。2013、2014年那会儿,句容城东几家楼盘,当时公园道是毫无疑问的老大。一个在嘉烨上过班的朋友跟我说,他刚到嘉烨上班,亲戚不知道嘉烨在哪里,后来只好说在公园道后面。

五年前的城东,公园道最贵,嘉烨其次,上书房最便宜,后来,城东又开发了香江公馆、香溪湾和悦景台。五年过去,当年的排名发生了变化,提起嘉烨,句容人第一反应是物业好,房子贵,顶复难买,要找关系!其实各家产品类型不同,香溪湾再被人诟病,但他的类独栋肯定傲视句容,多层顶复也让我流口水,我,一直觉得香溪湾南区楼很好。

失算的捂盘

嘉烨电梯多层总共有12栋,2016年前开了6栋,那时是6-7K的价格,那时行情不好,而且闹出了面积缩水的事情,卖的非常慢。之后疯狂的2016下半年,迅速去库存。16年底嘉烨开了栋小高层,那是句容最疯狂的时刻,几百人抢几十套房子,当天KFS竟然请了JC来现场维持秩序,火爆程度,也只有同时的梧桐墅联排双拼开盘了(现在回头看,还是别墅涨的快,小高当年卖8500-9000,现在二手也就1万吧,双拼别墅涨了200多万)。2017年后,KFS也不着急建房了,一直捂盘,说以后多层要卖1.5万。当时傻傻的我也就信了,毕竟中央公园高层都卖1.4了,嘉烨多层卖1.5也算正常。

嘉烨从2017年一直拖到了2019年。今年因为KFS在宝华拿了块地,终于把压箱底的多层拿出来卖了。上半年4月底卖过2栋电梯多层10#、5#,是6层电梯多层,1.2万一平,顶复和一楼带花园贵点,据说那次卖的很好,户型好的顶复抢不到。但是,上半年卖的多层,毕竟是嘉烨、也是整个城东时隔3年多之后,再次有多层拿出卖,有很多喜欢城东、喜欢多层、喜欢毛坯的改善们一直在等多层,相当于嘉烨多层10#、5#蓄水了数年之久,。

而这次开的9#、6#,就没有上次那么好的运气了,5月后句容市场行情急转直下,6月,凤凰城降价、8月,中央公园降价,炎热的夏天很多售楼处一天都没有一组有效客户,嘉烨开盘时间一再延迟,先是说7月,后来说8月,之后又是9月。9月,全城都知道同属城东的柏悦快绷不住了很快会降价,另外,对面悦景台三期也公开了,产品同样是针对改善的。嘉烨不敢再拖了,9月13日开始对外认筹,可柏悦华府也是同一天,开始降价促销,8680送车位,还是四房户型。

嘉烨9#、6#开盘,因为少盖了一层,是五层多层,所以价格微涨1-200一平,平层1.2+,顶复和一楼1.25。这次嘉烨卖的一般,40套多层,现在也就卖了25套。房子依然很贵,但顶复不再难买,现在还有两套卖不掉。如今,很多买房人对句容楼市失去信心,除了刚需和改善,真没人去买房了。所以说房地产这东西很复杂,涨跌碧桂园看不准,雅居乐看不准,嘉烨也一样,多层捂盘数年,错过了好的时机,仅仅卖了去年碧桂园小高层的价格。

倒挂的价格
我真没想到,句容这种县城,房价也会像南京那样倒挂,但城东的多层做到了。看看城东二手房多层、顶复价格,香溪湾二手多层1.4万,顶复房本139平至少卖245万;公园道顶复看过几套,280万、290,还有310多万,基本要1.5万一平;嘉烨二手多层,都是1.3万一平起,至于嘉烨顶复,中介直接说,你别想了二手市场上一套都没有。注意,以上价格是房东净得价,买家还要交税、交中介费。更夸张的是,房东随时会通知中介,他们不卖了。
再看看这次嘉烨开盘的顶复:层数少,稀缺5+1多层;
价格低,1.25万一平左右,总价270多万,价格远低于城东二手房市场;
户型优,这次嘉烨多层户型一般,但顶复218平户型,大开间、五房朝南,完胜公园道和香溪湾顶复户型。而且公园道顶复是平顶,没有阁楼,嘉烨顶复部分有几十CM的隔热层,可以隔热、防水。
不夸张的说,这是2016年下半年句容市场失去理性以来,户型、性价比都算不错的大户型。

看看城东香溪湾、公园道顶复、多层二手房东们的价格,我笑了,你们那个价格,这是为嘉烨新房做广告啊。

PS:以上文字纯属自己瞎扯,勿对号入座。
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发表于 2019-10-12 18:11:46 来自热线APP | 显示全部楼层
楼主分析的很详细。

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感谢支持  详情 回复 发表于 2019-10-12 20:48
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发表于 2019-10-12 19:16:50 | 显示全部楼层
老鸠上次写的HD也跌了的帖子被删,我还以为老鸠生气真的不再写了呢(上次有一回老鸠就生气说不会再写,我们都劝他继续写),这几天看到他在别的帖子里有和别的网友有问答互动,心想或许老鸠还会再写。老鸠写的果然是好东西。

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年龄大了,对论坛还是有些感情的,喝点酒后喜欢来写点 10几年前去售楼处,销售都喊我小伙子,小兄弟 现在,销售都喊我哥了,这还算能接受 前段时间,尽然有个傻逼中介,喊我叔  详情 回复 发表于 2019-10-12 21:05
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发表于 2019-10-12 19:19:39 来自热线APP | 显示全部楼层
分析的不错
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发表于 2019-10-12 20:47:14 来自热线APP | 显示全部楼层
满满的干货,老鸠继续
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 楼主| 发表于 2019-10-12 20:48:32 来自热线APP | 显示全部楼层
梦回苏杭 发表于 2019-10-12 18:11
楼主分析的很详细。

感谢支持
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 楼主| 发表于 2019-10-12 21:02:07 | 显示全部楼层
来点干货吧,嘉烨的销控表,里面有面积和折后总价。速看,说不定明天老鸠就删了。
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 楼主| 发表于 2019-10-12 21:05:34 | 显示全部楼层
davidwang 发表于 2019-10-12 19:16
老鸠上次写的HD也跌了的帖子被删,我还以为老鸠生气真的不再写了呢(上次有一回老鸠就生气说不会再写,我们 ...

年龄大了,对论坛还是有些感情的,喝点酒后喜欢来写点
10几年前去售楼处,销售都喊我小伙子,小兄弟
现在,销售都喊我哥了,这还算能接受
前段时间,尽然有个脸上长满青春痘的年轻中介小伙,喊我叔

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以前见到人家喊人家小鸠,现在叫人家老鸠,真是新人胜旧人  详情 回复 发表于 2020-6-3 12:05
网站不会主动删帖子的,应该是楼盘老总方面。  详情 回复 发表于 2019-10-12 21:26
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发表于 2019-10-12 21:26:31 来自热线APP | 显示全部楼层
鸠摩罗什 发表于 2019-10-12 21:05
年龄大了,对论坛还是有些感情的,喝点酒后喜欢来写点
10几年前去售楼处,销售都喊我小伙子,小兄弟
现在,销售都喊我哥了,这还算能接受
前段时间,尽然有个脸上长满青春痘的年轻中介小伙,喊我叔

网站不会主动删帖子的,应该是楼盘老总方面。
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发表于 2019-10-12 22:21:24 来自热线APP | 显示全部楼层
你写HD跌了,帖子被删也正常,政府也不希望房价大跌,至少不能影响童世界的建设,许主席来江苏投资,省委书记,省长都接见
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