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[楼市杂谈] 老A的艰难改善之路之(九)嘉烨篇

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发表于 2020-1-18 20:58:02 | 显示全部楼层 |阅读模式 来自: 中国江苏镇江

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说真话肯定会得罪一些人,但我觉得老百姓买房不易,销售少卖一套少赚几千的佣金,老百姓买错一次,十年都翻不了身,身边太多的朋友,17、18年恐慌性购房,高点买了既不能改善二孩家庭的居住需求,也很难脱手的房子。论坛里需要中立的态度,褒优,贬次,让好房子被购房者发现,让“坏”房子的伪装被全然剥离。

最后一篇写的是嘉烨。2013年时,城东刚开发、里巷口没有拆迁、崇明北校区也没有,嘉烨御花园的位置还是比较偏僻的。那会儿句容人都认公园道,12年公园道多层开盘要抢,13年时公园道多层卖完了,大家才会去买嘉烨多层。2016年涨价前,嘉烨价格价格一直都是多层7000,高层5000多。2016年底最疯狂的时刻,嘉烨开了栋小高层,涨到了9000,几百人抢40套房子,KFS请了JC来现场维持秩序。2017年,尝到甜头的KFS开始了捂盘,多层造的那个慢啊,销售说这批多层要卖1.5万,当时傻傻的我也就信了,毕竟中央公园高层都卖1.4了,多层得房率高居住舒适度高,卖1.5也算正常。

上半年开盘火爆
2018年下半年开始,形势直转急下,雅居乐亏本卖房,中央公园8800,单价1.5W成了梦。所以说楼市变幻莫测,KFS都看不准行情,更何况我们普通人。今年因为KFS在宝华拿了块地,终于把压箱底的多层拿出来卖了。4月底,嘉烨开了两栋6层的电梯多层10#、5#,平层1.2万一平,顶复1.25。那次开盘卖的不错,顶复抢不到,有朋友被紧张气氛吓着了、退而求其次买了平层。当时老A没有出手,
(1)5#、10#的顶复户型都很差,楼梯位置直接废了两个朝南房间,改善吗不能将就;
(2)老A觉得那次开盘是整个城东时隔3年多之后才推出的稀缺多层房源,很多人一直在等这批房子,当时凤凰城已经开始降价,城区的碧桂园很快就会跟进,所以不能急,继续观望。

下半年形势急转直下
果然,年初的小阳春很快结束,从6月到年末,凤凰城一直在降价,每个月价格都比上个月低;8月中央公园跟着降;9月初中秋节那天柏悦华府也绷不住了,针对改善的四房只卖8680送车位。句容有钱人少,梧桐墅、花语墅买了一波,碧桂园收割了一大波,现在跌了,普通老百姓大多买涨不买跌。炎热的夏天售楼处一天都没有一组有效客户,开盘时间一再延迟,先是说7月,后来说8月,一直拖到9月。并且老A笑咪咪地发现,句容人口中的不找关系买不到的顶复,没人抢了,即使老A只看中了那唯一的一套。

位置
靠崇明托幼、崇明小学、华阳中学、省句中要近,新房也就城东这几个盘了。相比香溪湾南区,嘉烨到华阳中学更近点。周边也有公园,大剧院,人气也不差。

五层电梯多层
相比之前6+1的电梯多层,这次嘉烨开的,是市场稀缺的5+1电梯多层。电梯万一坏了,5层还能爬的动。负一层的附房和负二层的地下停车场,电梯都可以直达。不像香溪湾,电梯到负一层,要走几步台阶去负二层;公园道多层更夸张,要绕到外面才能下地下停车场。

户型
嘉烨之前的多层顶复户型大多不行,毕竟KFS更需要考虑的是平层户型的好坏,而不是顶复。这次的平层3房户型一般,不如4月开的10#,但是顶复户型是王炸,秒杀某叠墅、某大平层。
(1)5房朝南。
(2)主卧面宽3.7米,敲掉赠送的飘窗后进深5.57米(太豪了),次卧面宽3.2米,进深3米。次卧进深小了,但一楼次卧可以把阳台包进去,这样进深可以达到4.5米。注意,以上尺寸均为不含墙体的净尺寸。
(3)因为进深大,所以这套顶复的楼梯没有像嘉烨前期开盘的房子那样废了两个朝南卧室,楼梯宽度也还行。
(4)一般顶复的缺点,就是客厅小,初看图纸,客厅不大、餐厅位置别扭,但可以改造,敲掉厨房和北面的卫生间,把厨房改到北面书房,南北通透的超大客厅+餐厅,厨房面积也大了。
(5)得房率88.6%,公摊面积竟然比100多平的高层户型小。赠送大露台,赠送两个主卧的飘窗面积。

有阁楼
阁楼可以防渗水、隔热。没阁楼的顶复,夏天一二楼温差很大

阳光、噪音
靠马路的那栋,被上书房挡阳光,也有汽车噪音,老A肯定不能买。感谢碧桂园大降价,感谢句容那些看跌的空军们,老A竟然没找任何关系、从容地选到了西边那栋楼,安静,冬至前后能保证9点到15点的阳光。

价格
嘉烨KFS定价很谜,最近开的小高卖1.15-1.18,多层卖1.2+,顶复送两个露台(38平)、送两个敲了就能用的飘窗,价格仅比多层平层贵了200。看看某墅下叠330万,3个房间房本146平的上叠还要卖246万,理由竟然是送大露台,中央公园267平的高层大平层也要300多万;再看看二手市场的叠墅、顶复价格都远高于这套,这套270+的价格,性价比高,不贵。

未来电梯多层稀缺
未来句容KFS不会再造多层了,多层全部改成叠墅,这样能多赚一大笔。像梧桐墅、创世纪那样,明明是6层多层,搞成叠墅,下叠弄个院子送个地下室,上叠送个露台,一平整个1.5万起步。因为单价高了,考虑到句容人的购买力,必然是居住舒适度差的小面积叠墅。听说国宾府、柏悦华府那边碧桂园的叠墅都是小面积的,旭辉会是一股清流吗?

结束语
很多朋友问我老A最后买了哪里,其实开放性的结局更好,如果是你们,会买哪里?大家可以在评论区韶韶,谈谈自己会买哪里。(1.碧桂园大平层,2.公园道顶复,3.安城御园大平层,4.维也纳楼王,5.悦景台高层复式,6.创世纪叠墅,7.梧桐墅叠墅,8.香溪湾顶复,9.嘉烨顶复)

买房的目的是什么?为了一家人更好地生活!融创孙宏斌说过:未来房地产的需求是改善性需求,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,你不换也能活着,但是都想换;你任何10个朋友里面,肯定有一半的人想换房子。如今的句容房地产市场逐渐回归理性,虽然改善房源依然难找,但我相信只要细心,肯定会找到适合你的房子。最后,祝朋友们2020以合适的价格买到合适的产品。2020,我们一起前行!
(完)
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 楼主| 发表于 2020-1-18 20:59:44 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏镇江
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2015年时嘉烨高层的价格


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2015年时嘉烨多层的价格,当时顶复150多万,这一轮行情下来,顶复涨幅远不如别墅
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发表于 2020-1-18 22:14:24 手机客户端 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏镇江
恭喜购得心仪的房了

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老A19年初就开始看房,这套房挑了大半年,中间为了筹集资金还卖了两套房,曲曲折折,卖房时遇到一些奇葩人和事,还有想都想不到的突发情况,改善换房不易,要有眼光,有胆识魄力,还要机遇。能在上半年行情好的时候  详情 回复 发表于 2020-1-19 10:46
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发表于 2020-1-18 22:48:20 手机客户端 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏镇江
新县中对面梧桐墅叠加

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说出你的理由  详情 回复 发表于 2020-1-19 10:48
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发表于 2020-1-19 10:10:08 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏镇江
这结局好,你猜

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开放性结局更好,大致的结局还是容易猜的  详情 回复 发表于 2020-1-19 10:47
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 楼主| 发表于 2020-1-19 10:46:24 手机客户端 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏
martim 发表于 2020-01-18 22:14
恭喜购得心仪的房了

老A19年初就开始看房,这套房挑了大半年,中间为了筹集资金还卖了两套房,曲曲折折,卖房时遇到一些奇葩人和事,还有想都想不到的突发情况,改善换房不易,要有眼光,有胆识魄力,还要机遇。能在上半年行情好的时候卖房,下半年行情差买房,既要眼光也要运气。

现在句容楼市平稳了,改善卖房置换也不怕房子突然涨价了,是个好的机遇。祝你明年买到心仪的改善房。
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 楼主| 发表于 2020-1-19 10:47:47 手机客户端 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏

开放性结局更好,大致的结局还是容易猜的
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 楼主| 发表于 2020-1-19 10:48:22 手机客户端 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏
小楼又东风 发表于 2020-01-18 22:48
新县中对面梧桐墅叠加

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十年后电梯会有很多问题,叠加问题不大的。  详情 回复 发表于 2020-1-19 13:09
适宜的环境,不用和高层挤堵,都是改善的人群,相比较别的小区,是是非非少点。新县中,上学和九点多下晚自习很安逸。  详情 回复 发表于 2020-1-19 13:08
新县中,还不够么  详情 回复 发表于 2020-1-19 12:05
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发表于 2020-1-19 12:05:09 手机客户端 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏镇江
鸠摩罗什 发表于 2020-1-19 10:48
说出你的理由

新县中,还不够么

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靠县中有何意义  详情 回复 发表于 2020-1-19 12:45
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发表于 2020-1-19 12:45:33 手机客户端 | 显示全部楼层 来自: 中国江苏镇江

靠县中有何意义
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