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[楼市杂谈] 奇妙的县城地产

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发表于 2020-5-13 15:59:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

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某次一刚需销售与我探讨户型,他说他买房前把某楼盘所有户型都研究了一遍,122平、126平、132平的,我说当然面积大的户型好,他说刚需啊,口袋钱不够,差10个平方呢,反复比较之后他选了122平的。所以,对于刚需来说,就要在三房的基础上户型好、面积小、总价低。后来销售说其实中骏洋房的户型最好,121平,南北通透,面积不大适合刚需。

中骏这个盘,因为在城西,句容人关注的很少,很多人以为是小开发商。其实中骏实力还是可以的。上个月,中骏在土拍市场干了票大的。寸土寸金的厦门,中骏的马甲上海泰鸣以103.55亿元竞得厦门思明区2020P01地块,土地面积为59561.52平方米,起拍楼面价35182元/平方米,成交楼面价50599元/平方米,溢价率43.8%。这场土拍创造了厦门多个历史纪录——是厦门首个破百亿的地块,同时也是总价和单价地王。该地块不仅刷新厦门总价和单价天花板,也跻身全国前列。而在2019年11月19日,中骏以59.4亿元成功竞得枋湖2019P01地块,楼面价45103元/平方米,刷新当时厦门土地市场总价和岛外楼面单价纪录。

前几年句容楼市最火的时候,中骏来到了人生地不熟的句容,从别人手上高价拿了这块地。卖的怎么样,我想也不用我说了,天天让中介推的盘,怎么可能卖的好。虽然地段差、阳光差,但毕竟是大公司,她的洋房产品品质不差,比城东、城东南那些高价盘强。

洋房户型
中骏的洋房有6层、8层、10层不等。基本都是如图的121平户型。
1.层高3米。
2.客厅开间4米,净尺寸3.8米(略小),但考虑到121平的面积,可以了
3.进门卧室开间净尺寸2.9米,主卧净尺寸3.4米,北边书房净尺寸2.5米
4.真正的南北通透,南北阳台对称,客厅和餐厅在一条线上。
5.厨房在侧面,面积还可以
6.客厅是大落地窗,房间、餐厅的窗户也很大,采光好。
缺陷也有:1.内开门。
2.阳台太小,也不是我喜欢的那种伸出去的阳台,但121平能做成这样,尤其是在句容,不容易了。

再看中骏的品质,现场看中骏用的JS防水、三颗树真石漆。
入户门厅大气,除了瓷砖,还有背景墙设计,不像城东、城东南那几家,瓷砖贴一下完事,门厅还走明线,电表箱也直接挂墙上。
电梯是东芝的。
窗户是上海德意达的,我试着开关了几次,反正比某些盘的强多了。

这些品质,估计跟中骏在一线、二线的产品比起来算不上什么,甚至是降配了,但与碧桂园、还有句容本地一些高价楼盘比,确实强多了。
估计KFS自己也想不通,同样到中街2.5公里,城西洋房户型好、品质好,8500送车位还没人买,城东1.2+,车位9W还抢着上。
写到这里,并不是做广告,因为我也不推荐买中骏。

相比中骏,世茂有些二手房的性价比更高。世茂位置不差,配套也好(除了学区和公园),这个盘的二手竟然跌到了8000+。这与高峰的2018上半年,差了近2000。尤其看的最近连续成交的世茂四房152平的户型,毛坯的卖126万,豪装的卖129万。这可是稀缺四房户型,而且这户型比现在售楼那种圆弧户型强多了。这么好的房子如此贱卖,我想不通。相比普通住宅的艰难,句容的别墅却依然坚挺,有些盘的新房别墅最近还涨价了,KFS全面调价10-50万不等。虽然在我看来,有些别墅居住舒适度非常低,根本不值那价。

也许就像卢俊说的:县城没有刚需,县城楼市只有两种楼盘,一个好卖的和一群难卖的。县城的地产就是这么奇妙。

中骏四季阳光户型.jpg
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入户门厅

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门厅的背景墙设计

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客厅的大落地窗

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站在落地窗看窗外

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餐厅的落地窗,左侧为厨房

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主卧的大落地窗

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南边小卧室,外面的阳台确实小了,而且阳台没有伸出去,采光不行
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 楼主| 发表于 2020-5-13 16:00:56 | 显示全部楼层
再看看二手市场最近成交多套的世茂大平层,152.48平仅仅126万,而且楼层也不差。有个手头不宽裕的朋友想买江南世家大平层,200平那种,楼层差的,150左右。我轻描淡写地跟他说世茂这边有好的二手房,户型好,总价低,还是四房,而且学区也一样。朋友说江南世家好,是精装修,我听了后就什么都没有说。
其实我已经算多嘴了,亲戚朋友买房这种事,我一贯不喜欢掺和。

QQ图片20200513160710.jpg
与这套相比,现在售楼处在售的圆弧大平层,户型差多了
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 楼主| 发表于 2020-5-13 16:01:06 | 显示全部楼层
再看中骏的高层精装修房源(现在中骏和碧桂园学,降低成本,新房都改毛坯了)精装修虽然谈不上多好,但肯定比碧桂园的强多了。
发几张照片,自己看吧
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高层的视野不错,可以看到远处的赤山


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发表于 2020-5-13 16:07:06 来自热线APP | 显示全部楼层
插楼。。。。。。。
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发表于 2020-5-13 17:18:41 来自热线APP | 显示全部楼层
羡慕城西的房价,如果城东也这个价就好了!

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城北偏西方向,非别墅类的房价也特便宜  详情 回复 发表于 2020-5-13 17:25
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 楼主| 发表于 2020-5-13 17:25:20 来自热线APP | 显示全部楼层
茅山老怪 发表于 2020-05-13 17:18
羡慕城西的房价,如果城东也这个价就好了!

城北偏西方向,非别墅类的房价也特便宜

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再向北地铁沿线那些块地是真的好,就是没盘  详情 回复 发表于 2020-5-16 18:50
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发表于 2020-5-13 17:27:24 来自热线APP | 显示全部楼层
穷人家两张饼,紧着大儿子先吃,偶尔捡个宝暴富下,就得出去浪下满足心态

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城南最近发展的不错 地铁口几个盘,二手价格蛮坚挺的  详情 回复 发表于 2020-5-13 17:39
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发表于 2020-5-13 17:39:13 来自热线APP | 显示全部楼层
这家之前还真现场去看了下,西边的那几座高楼下午正好投影到小高层上

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容积率2.8,又是洋房+高层的设计 采光肯定不行  详情 回复 发表于 2020-5-13 17:42
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 楼主| 发表于 2020-5-13 17:39:15 | 显示全部楼层
茅山小仙 发表于 2020-5-13 17:27
穷人家两张饼,紧着大儿子先吃,偶尔捡个宝暴富下,就得出去浪下满足心态

城南最近发展的不错
地铁口几个盘,二手价格蛮坚挺的
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 楼主| 发表于 2020-5-13 17:42:56 来自热线APP | 显示全部楼层
martim 发表于 2020-05-13 17:39
这家之前还真现场去看了下,西边的那几座高楼下午正好投影到小高层上

容积率2.9,又是洋房+高层的设计
采光肯定不行
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