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[楼市杂谈] 深度剖析句容别墅市场之(一):乌合之众

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发表于 2020-6-1 17:10:54 | 显示全部楼层 |阅读模式

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首先感谢各位网友的支持,西山睿墨客希望我写出自己想写的文章,没必要在乎别人的看法。大家的支持是我继续写下去的动力,这一期就写一些内心真实的想法,可能尺度有点大、会让人不爽。

前几天遇到老A,我问他某盘5+6的顶复感觉怎么样,他说自己非常满意,但是,却没有得到其他人群的认可。
中介:老A你这套房子只能自己住了,别想以后卖了,绝对卖不回装修的钱;
某墅销售们:买这顶复你亏了,这钱可以买中叠、上叠了。
老A:这套户型好地段好,符合我的居住需求,(1)句容在售新盘别墅都离崇明托幼、崇明小学、华阳中学之类的学校太远;
(2)句容联排大多都是一开间,好点的两开间,我最烦那种小面宽的油条户型,而且联排装修太贵;
(3)你们墅的叠墅其实就是6层洋房,上、中、下三叠,一个楼道6户人家。我的洋房顶复是5层的,一个楼道10户人家。叠墅户型两开间,顶复却可以三开间,户型好多了。如果没有大院子的叠墅没意思,中叠、下叠因为沾了墅字价格高了,而且某墅户型太差,中叠也就做三房,上叠三房都够呛!
某墅销售们:别墅就是别墅,跟洋房不同的!......

在被中介和销售们喷过后,老A疑惑了、动摇了:我是不是买错了?我问老A,你读过勒庞名著《乌合之众》吗?书里写的,很适合当下的房地产市场!

《乌合之众》是法国社会心理学家古斯塔夫·勒庞创作的社会心理学著作。书中写到:
(1)群体的智力下降、心理趋同
人一到群体中,智商就严重降低,为了获得认同,个体愿意抛弃是非,用智商去换取那份让人备感安全的归属感。个人进入群体后,容易被洗脑,妇女更甚。近期我发现玩洗脑的企业越来越多,没办法生意不好做,要人死心塌地跟你混,又给不了那么多钱,只能玩洗脑。
五年前的句容,很多销售坚决不买自家楼盘,因为她们太了解自家的缺点了。如今不仅仅某园,很多盘的销售谈起自家楼盘,那种讲话的神情、发自内心的崇拜让我感觉就不对劲。一开始我以为装的,但确实她们很多人买了自家的产品,除了1.4万一平买高层的笑话,还有人200多万买自家叠墅的垃圾户型。自己卖楼的,也看过现场,怎么会买这样的垃圾户型?只能用群体的智力下降来解释了。

(2)群体的冲动、易变和急躁
独处的个人能够主宰自己的行为,但个人进入群体后则不具备这种能力。群体不会深思熟虑,群体中有教养的人和无知的人没有区别。
2016年轻轨消息披露后,在情绪化的裹挟下,句容人都疯了,什么样的房子都去抢,公务员去抢房、销售去抢房、工人农民也去抢房,其实那是句容价格已经涨到了8000,谁都知道上升空间已经不大了,但即使再冷静的个人,身处在这样一个疯狂的群体中,也很难保持自我。2017年底,中央公园大平层卖到了1.3-1.4万,这么高的价格,句容部分群体已经冷静下来了,但某园销售们却几乎人人都买。之后中央公园跌到8000,有人沾沾自得,以为自己牛逼,其实因为你所处的群体不同,如果你在某园销售们的群体内,你还能独善其身吗?

(3)群体的轻信和易受暗示
群体中博学多才的人和笨蛋一样不再具备观察能力,个体缺乏自信,观察力和反省精神丧失。
南京楼盘摇号选房,很多人选房前全家做足了攻略,准备选A户型,可去楼盘听别人说说,最后却选了B户型。同样,老A一人独处时,能清晰判断出户型、房子的好坏,但当他处于某墅销售们群体的质疑中时,他也开始怀疑自己的眼光。在群体中,具备足够强大的能力来抵挡情感暗示的人寥寥无几,因此易于在趋同的洪流中迷失自我。

最后,我对A说,相信自己,你置业经历丰富,也有别墅居住经验,那些销售、中介们能置业几次,买过别墅吗、有居住体验吗?你一个买过、住过的人,听他们扯,想要赢得他们的赞同,不是笑话吗。

句容别墅市场,因为新盘太少了,KFS容易控盘,抬高价格。二手市场更乱,房东乱报价格。那个嘲笑老A的中介后来也说实话了,自己客户都是刚需和普通改善,很难遇到看别墅的客户。所以别墅市场很乱,懂的人少,人云亦云,很多盘其实一般、但被吹捧的很好,哪怕吹捧他的人根本没有进去看过,仅仅是听群体中的人说了那个盘好。所以。后面写一个系列,谈谈我看过的别墅(范围放宽点,包括叠墅、MINI墅)。谁是王炸,谁是方块3。当然,可能我对别墅的理解只能代表我和老A的群体,不能代表全部,毕竟那种王炸级别的别墅我们接触的不多。
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 楼主| 发表于 2020-6-1 17:39:07 来自热线APP | 显示全部楼层
还有群体的道德
个体进入群体后,道德水平取决于群体的道德水平,或下降,或上升。
个人不敢干的事情,进入群体他敢做。
譬如某盘销售忽悠外地刚需,这里有地铁口,有紫东广场,未来句容核心。销售敢这样去骗,因为他看到售楼处的其他人都这么干,个人道德被群体的道德拉低了。
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发表于 2020-6-1 18:33:33 来自热线APP | 显示全部楼层
素质高,有文化,敢说能写,一个高尚的人,一个纯粹的人,一个有道德的人,一个有益于人民的人。

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感谢支持,这么写,我也抖活的,怕被喷啊 要发在山水,估计要被喷死  详情 回复 发表于 2020-6-2 08:29
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发表于 2020-6-1 21:03:59 来自热线APP | 显示全部楼层
有人说,某墅这价格,是瞎来,是宰客
但很市场经济,存在即有她的道理。
某墅能卖这么贵,一是把握住句容人喜欢院子,喜欢墅的心理,二是不是她做的好,而是其他家的产品,实在是太差了。根本满足不了改善需求。

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后面会专门写一期某墅 其实任何盘都有十种以上的户型,某墅估计有20种 一个楼盘,不同的产品类型(双拼、联排、叠墅),不同的户型(边户、中间户、上叠、下叠)差别大了,不能一概而论  详情 回复 发表于 2020-6-2 08:31
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发表于 2020-6-1 21:41:54 来自热线APP | 显示全部楼层
别墅根本不存在流动性,受众群体非常少。买了当消费永远不卖是可以的,想要出手非常难!

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现在句容应该没人炒别墅的吧, 所以二手别墅很难买到合适的。 二手房吗,只有投资客手里的好买,投资款卖的坚决,户型也好、楼层也好  详情 回复 发表于 2020-6-2 08:32
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发表于 2020-6-1 22:20:31 来自热线APP | 显示全部楼层
住别墅的人一个家里人口不能太少,还要有钱请得起保洁定期打扫,舍得长期开空调地暖。

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现在房价高了,在售的很多是小户型别墅,面积还不如大点的平层  详情 回复 发表于 2020-6-2 08:33
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发表于 2020-6-1 22:28:27 来自热线APP | 显示全部楼层
我觉得是去库存的这轮神招彻底改变了人们的信仰,我也迷茫过,深处朋友家庭无法自拔,如果再搞一次的,估计真的失去评价和智商

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社会是个更大的群体,人在群体里,不能改变,只能去适应。 否则只会像蒲松龄那样做时代的忧愤者,满腹才华却穷困潦倒。  详情 回复 发表于 2020-6-2 08:38
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发表于 2020-6-2 06:59:00 来自热线APP | 显示全部楼层
总结:羊群效应(从众效应)与被割韭菜之间的矛盾逻辑思维关系。楼主阐述的观点鲜明,深入浅出,具有“剖析肝胆 、陈布以闻”掬诚相示之诚意。以独特视角展现楼市之现状,旁征博引之嘲讽。受益颇丰,难得佳作!希楼主继续保持此写作风格,为大家带来别具一格之佳作盛宴!

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感谢支持,这篇写了2天,删减了多次。 这个论坛虽然跟帖回帖不多,但很多业内人士每天都看的,我也怕KFS来找我麻烦啊  详情 回复 发表于 2020-6-2 08:41
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发表于 2020-6-2 08:07:49 来自热线APP | 显示全部楼层
一门心思陷进去也好,我就一万几抢了投资了,我坚信还能涨,降价的跟我的不一样,户型差多了,售楼处又涨了五百又升值了,马上铁路通了还要涨,规划要划省城了,不想要的时候我随便一卖财务自由,这是我靠本事挣的钱,看你们天天苦的挣个两三百一天为个啥

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说的漂亮!你是在哪家买的?  详情 回复 发表于 2020-6-2 10:30
当年某园来句容城区,小地方的句容人哪懂大城市的套路。 有一点要承认,销售确实收入很高。句容遍地月薪3000,但房企轻松提成过万,再加上确实也是500强的大企业,统一培训后描述美好蓝图,提升对企业的认同感,懂  详情 回复 发表于 2020-6-2 09:00
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 楼主| 发表于 2020-6-2 08:29:12 | 显示全部楼层
xfat123 发表于 2020-6-1 18:33
素质高,有文化,敢说能写,一个高尚的人,一个纯粹的人,一个有道德的人,一个有益于人民的人。

感谢支持,这么写,我也抖活的,怕被喷啊
要发在山水,估计要被喷死

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那么为什么在山水有人喷呢?  详情 回复 发表于 2020-6-2 10:34
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