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[楼市杂谈] 深度剖析句容别墅市场之(三):新城 and 创世纪的墅

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发表于 2020-6-23 18:29:10 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最近新城樾府交房,高层因为精装修质量闹得沸沸扬扬,那么同批交付的新城樾府叠墅怎么样?2017年2月,新城地产土拍拿了新城樾府那块地,楼面价是惊人的5520元/平,在这之前城区普遍1000多的楼面价,所以土拍后句容房价立刻又涨了,直接破万。在群体的裹挟下,没有谁能独立思考,那时句容人都疯了。。。2017年9月新城樾府首开叠墅,139平的小面积叠墅,下叠中间户220多万,虽然总价低但其实单价很高,但老百姓能买得起。那时市场好,叠墅是要抢的,没点关系还真买不到。2018年下,市场开始冷静下来,樾府后面的创世纪叠墅开盘,户型一模一样,首开价格还便宜,却卖得很艰难。

一晃三年过去,句容套房跌了,别墅却稳中带涨,带大家看看交房后的新城墅,究竟如何?
(1)赠送
KFS的卖点是一楼客厅及阳台挑高6米,业主拿房后可以隔成两层,增加面积。此外,一楼、二楼的北阳台拿房后可以敲墙、封闭,增加2个房间。
粗略计算赠送面积,二楼挑高客厅部分,3.65*3.68=13.5平,一楼和二楼北卧室,半赠送阳台面积是2.85*.1.4*2/2=4平。赠送面积4+13.5=17.5平。

(2)面积
新城叠墅两梯两户、公摊大。下叠139.31平米,公摊27.69平米,实际面积才111.62平,加上赠送面积17.5平,合计约130平。130平去掉家里楼梯以及楼梯浪费的面积,还有每层过道浪费面积,再分摊到上下两层,每层实际面积小的可怜。

(3)四个房间
二楼主卧室面宽净尺寸是3.68米,次卧是3.07米,面宽尚可、但进深小,只有3.65米。朝南次卧面积仅仅11.2平方,太小了。销售建议后期装修打通房间到南阳台扩大卧室面积?但阳台的承重墙又不能敲。
下叠一楼、二楼北阳台敲墙、封闭后做的两个房间。面宽285CM,进深305CM,8.7平方的面积,做书房都小,做卧室,要订制榻榻米了。
和其他小面积墅一样,买了四个房间,其中两个房间还非常小,朝南只有2个。

(4)地下室
下叠、中叠都送地下室。地下室我一直觉得是鸡肋,梅雨季节必然渗水。地下室通风差、湿度大,必须要上通风设备才能入住。地下室层高5.8米,装修成本吓人啊。

(5)院子
新城的院子设计有隐患。下叠送南院,中叠送北院。但下叠业主的一楼北卧室窗户对着北院,北院业主在院子里对着你家种花花草草,私密性?花花草草以后长到你家窗户上了?而且这一楼没有架空层,站在路边把下叠业主家里看得清清楚楚。

(6)阳光
新城叠墅东边是自家高层,那距离,比公园道、嘉烨到上书房高层近多了。至于创世纪叠墅,那南高北低的地势,加上南面新城的高层。

新城、创世纪别墅的缺陷就是面积小,小面积墅只能设计成这样。但是,小面积墅居住舒适度差却容易出手。朋友T最近在看别墅,他发现他看过的墅(西边除外),无论房子有多老,户型多有缺陷,只要总价低,一个月内必卖。那套哈佛星城162平小户型下叠,老A去年估价230万,最近竟然280左右成交。还有碧水铭苑的154平小户型联排,也卖掉了。相反,户型好、面积大的墅因为总价高,却很难卖掉。同样,新城交房后有下叠挂出来,听说很快成交了一套。

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叠墅东面的高层,上午阳光必挡,小区布局失误,应该把高层放西面,叠墅放在东面

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下叠户型图,二楼阳台的黑色混凝土部分

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地下室-1
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地下室-2


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地下室-3

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下叠中间户的南院子,大概50平


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北院是中叠业主的,下叠北卧室对着中叠的北院,私密性

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下叠边户的私密性

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 楼主| 发表于 2020-6-23 18:41:00 | 显示全部楼层
IMG_20200510_160715.jpg
站在院子里看东边的高层
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 楼主| 发表于 2020-6-23 18:43:24 | 显示全部楼层
IMG_20200510_160729.jpg

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新城边户的院子做的很小。同样梧桐墅新叠墅的院子,做的也很小,还不如新城。

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鸠哥,你还有两层阳台的赠送面积没算(架空、无顶),这部分赠送面积还可以,把客厅连通到阳台,房间连通到阳台,面积还是够大的,他们这种阳台设计就是适合改造成完全室内。  详情 回复 发表于 2020-6-24 14:56
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 楼主| 发表于 2020-6-23 18:44:49 | 显示全部楼层
IMG_20200510_152133.jpg
从新城樾府高层俯瞰创世纪,创世纪院子和新城差不多

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创世纪的院子,每户大概55-60平
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发表于 2020-6-23 20:43:44 | 显示全部楼层
布局也不是他们能左右的

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嘿嘿,自己买的地,容积率够就行了。多层放东边,高层放到西边,也不行?  详情 回复 发表于 2020-6-24 08:08
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发表于 2020-6-24 05:45:14 来自热线APP | 显示全部楼层
卖的好证明市场调研把握得好,至于缺点都可以忍受了!!
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 楼主| 发表于 2020-6-24 08:08:33 来自热线APP | 显示全部楼层
十大碗 发表于 2020-06-23 20:43
布局也不是他们能左右的

嘿嘿,自己买的地,容积率够就行了。多层放东边,高层放到西边,也不行?

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高层建哪边zf说了算。高层建在西边挡了西边没卖出去的土地的阳光。西边小小一块地肯定没人要了。不让挡别人,只能挡小区。呵呵  详情 回复 发表于 2020-6-24 11:00
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发表于 2020-6-24 08:29:22 来自热线APP | 显示全部楼层
我也去看过创世纪的叠墅,直接没有考虑,样板间都做的非常拥挤,还有一点受不了的是不管哪一叠的一楼居然都没有一个朝南的卧室,这个忍不了啊

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开发商自己样板间都没好意思做四房。  详情 回复 发表于 2020-6-24 08:50
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发表于 2020-6-24 08:48:07 来自热线APP | 显示全部楼层
这样做出来的产品有好的体验吗,还不如大平层

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院子的诱惑力太大。  详情 回复 发表于 2020-6-24 09:05
肯定不如大平层 房子面积决定的,就房本139的面积,能做成什么样。 同样,旭辉170平的面积,能做成什么样子 中央公园188的,不也就那样  详情 回复 发表于 2020-6-24 09:00
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 楼主| 发表于 2020-6-24 08:50:23 来自热线APP | 显示全部楼层
sxl海德薇 发表于 2020-06-24 08:29
我也去看过创世纪的叠墅,直接没有考虑,样板间都做的非常拥挤,还有一点受不了的是不管哪一叠的一楼居然都没有一个朝南的卧室,这个忍不了啊

开发商自己样板间都没好意思做四房。
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