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[楼市杂谈] 深度剖析句容别墅市场之(五):晨钟艺境

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楼主
发表于 2020-7-19 10:43:07 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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晨钟艺境那块地是2015年土拍的,当时句容行情很差,没什么KFS敢拿地了,楼面价也很低。2016年后,句容市场好了,香江丽景曾经一度想收购晨钟艺境,但晨旭置业还是选择自己开发。小区不大,6.9万方,容积率2.5,3栋高层+3栋多层(叠墅)+1栋8层小高层。项目首开是2018年5月,那时句容行情还行,开盘卖的不错,毕竟小区很小,叠墅也就3栋。他家的叠墅是7层,下叠1+2(送南院北院、地下室),中叠3+4,上叠5+6+7(送露台)。

1.户型
(1)挑空赠送
晨钟叠墅的客厅都是挑空6米的设计,二楼挑空部分赠送17.1平方,二楼主卧室南的阳台和北阳台都是挑空,自己用混凝土浇筑后约12平,也就是赠送了12/2=6平米。上叠因为是5+6+7,6楼南北阳台+7楼阳台是挑空,也就是30.1/2=15平。上叠赠送7楼的南露台13.5平,北露台25.9平。

(2)面积、公摊
下叠(1+2)和中叠(3+4)户型一样,中间户都是房本164平,客厅挑高赠送17平,也就是181平,这个面积对于叠墅来说还小了。此外晨钟公摊太大了,163.95平,套内才135.5平,公摊面积28.45平,得房率才82.6%。一挂电梯的6层建筑,公摊这么大,费解!
和所有小面积叠墅一样,楼梯太局促(业主拿房后可以放缓坡度);
餐厅面积偏小,
客厅偏小,客厅面宽4.26米,进深3.95米,这是套房的客厅,不是叠墅的客厅面积。
上叠是5+6+7面积大,是212.4平,但增加的7楼面积改变不了一楼餐厅、客厅偏小的事实。

(3)四房
改善吗,四房是起步。层高是3米。客厅和二楼主卧都是面宽(净尺寸,下同)4.26米,进深3.95米。一、二楼的次卧都是面宽3.36米,进深3.97米。以上3个卧室面宽足够了,进深对于叠墅来讲,稍稍小了。二楼北边的小书房面积太小,面宽2.7米,进深3.86米,而且房间很不规则,有烟道,还有楼道的弱电管道墙。

(4)户型怪异
小KFS户型都不行。
为什么入户门放在北阳台,不放在户型中间位置?
厨房通风、采光要通过北阳台,效果会很差。因为不是联排,厨房的位置又不能改。
从北阳台进门的面积是不是浪费了?一进门还是个厕所。
餐厅在中间路口的位置很别扭,右边是楼梯和厨房,上面是卫生间,下面是客厅,而且餐厅采光差,不开灯没法用餐,;
楼梯的位置也值得商榷,那个位置太暗了。
还有这客厅、餐厅的两道大梁,垂的也太低了。
更奇葩的是进门那地方,既不是厨房,也不是卫生间,有两根那么粗的水管。

2.院子、露台
下叠中间户赠送南院48.6平,赠送北院30平左右。上叠送南露台13.5平,北露台25.9平。
院子是越大越好,露台不同,又不能搞违建,太大了搞阳光房费钱。

3.地下室
下叠送地下室96平。地下室是不计入容积率的,KFS以这个为卖点,其实把地下室算进了总价,傻乎乎的消费者还去接盘买单。其实在我看来,这种5米高的地下室,装修费钱,梅雨季节肯定返潮,不开通风设备,人都没法下去,连鸡肋都不如,还不如不要。

4.阳光
西边是自家的三栋高层,下午的阳光就别想了。前面还有香江丽景高层,1#、2#肯定被挡阳光。3#估计好点,但那个楼间距,下叠冬天还是会被挡。

5.价格
下叠330万(164平),上叠290万(212.4平),中叠250万(164平)。价格都偏贵了。

晨钟艺境的叠墅,卖点就是位置好,学区好,周边配套好。但无论是房子外观,还是内部户型,这叠墅怎么看都不像叠墅,而是套房。虽然槽点多,但这就是句容。2016之后,句容改善的选择面非常小,不然当年不会那么多人抢中央公园188和260的户型。相比之下,句容的刚需很幸福,KFS、投资客手里遍地的三房户型,价格也不贵。

犹豫没有错 现实更残忍

前几篇写过C同学定律:C看过的二手别墅,只要是总价350以下的,无论多差,两个月必卖。哈佛星城162平下叠卖了一年,C看过后280万卖了;御湖风景164平的下叠挂了3年,C看过后300+卖掉了;御湖风景168平的上叠也是挂了几年,最近270卖掉了;领秀星城的、碧水铭苑的...

其实以上那些叠墅我和C都可以挑出一大堆毛病,但还是最近卖掉了,不是C有魔力,而是句容改善房太少了,更何况城东。C找房数年,他的犹豫没有错,至少帮他避开了碧桂园1.4的大坑,但是现实更残忍。等了这么多年,依然在等待的C告诉我准备等旭辉,其实旭辉只是他安慰自己的一个渺茫希望。户型王碧桂园的188也就那样,旭辉170能满足他的高要求?更何况还是句容人闻之色变的精装修。我也希望他能等到心仪的房子,但人生如白驹过隙,能有几个五年去等待。C的犹豫没有错,但现实更残忍。





下叠中间户户型



中叠中间户户型



上叠中间户户型

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沙发
 楼主| 发表于 2020-7-19 10:43:21 | 只看该作者





客厅挑空,客厅和餐厅位置又两道下垂的梁,套房有这种下垂的梁很正常,但这是叠墅。而且这餐厅太局促,光线也暗


哪个高人设计的,一进门一个落水管。


楼梯蛮局促的,买叠墅的家里大多有老年人,这楼梯难爬。这照片是7楼的楼梯,靠着露台,光线还可以,其他楼层的光线太暗。


二楼阳台挑空赠送


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椅子
 楼主| 发表于 2020-7-19 10:43:27 | 只看该作者

南面的香江丽景和东面的福地花园,上叠冬天太阳都够呛,更别提下叠了。




西面自家的高层。

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板凳
 楼主| 发表于 2020-7-19 10:43:34 | 只看该作者





下叠赠送的南院




下叠赠送的地下室,这地下室有何意义,还不如还给KFS,让KFS房价便宜点


楼道的水阀还设计在下叠的地下室里。



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地板
 楼主| 发表于 2020-7-19 10:43:44 | 只看该作者
上叠南露台



上叠北露台
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6#
 楼主| 发表于 2020-7-19 11:09:55 | 只看该作者

最后送句容各KFS一张照片
句容各建筑工地的绿墙都是KFS自己花钱弄的,晨钟在自家工地门口弄这幅字,蛮幽默的。

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最喜欢看鸠哥的贴文,专业、客观!  发表于 2020-7-21 11:39
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7#
发表于 2020-7-19 11:31:45 | 只看该作者
他家的叠墅出来的时机不错,要找关系才能买的!

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对,18年5月。 到了下半年市场就不行了  详情 回复 发表于 2020-7-19 11:35
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8#
 楼主| 发表于 2020-7-19 11:35:25 来自热线APP | 只看该作者
gq72 发表于 2020-07-19 11:31
他家的叠墅出来的时机不错,要找关系才能买的!

对,18年5月。
到了下半年市场就不行了
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9#
发表于 2020-7-19 12:23:09 来自热线APP | 只看该作者
c有毒

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是2016年之后,改善们根本没得选  详情 回复 发表于 2020-7-19 13:22
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10#
发表于 2020-7-19 13:07:28 | 只看该作者
老鸠出品,必属精品!

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感谢支持哦  详情 回复 发表于 2020-7-19 13:22
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