句容热线网

 找回密码
 立即注册
搜索
查看: 11877|回复: 36
打印 上一主题 下一主题

[数据分析] 几年前买的房子究竟是赚是赔?用函数计算投资房产的年化收益率

[复制链接]
跳转到指定楼层
楼主
发表于 2020-10-3 21:47:01 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x
昨天房价一直涨君讲朋友A同学2011年时在凤凰城买房,2020年卖掉亏了10万块。首先,A同学当年是错误时间、错误地点、买了错误的产品,其次是赚是亏不是嘴巴说说的,要数据说话。

假设2011年9月1日,A同学全款买入凤凰城,5000一平,面积100平,总价500000。
2013年9月1日A收房,交维修基金45元/平*100=4500元,按照第三套房标准缴纳契税3%,也就是15000元。
2014年1月1日至2020年1月1日,A每年缴纳物业费1.7*100*12*0.7=1428元。未入账物业打七折。
2020年9月15日,A卖掉凤凰城房子,是净得价,1%个人所得税和2%中介费都是买家付,按照目前凤凰城行情,因为A满二年无增值税差不多卖到8200一平,入账820000元。

我们可以用 Excel中的一个财务函数XIRR()来计算收益率。很多微信公众号、知乎的文章都喜欢故弄玄虚,把这个函数写的很复杂,好的文章应该通俗易懂,像手机的安卓系统一样小孩都会用。老鸠原创一篇,让大家都看懂。
XIRR用于计算一组不定期发生的现金流的年化收益率,语法如下:XIRR(Values,Dates)。其中Values是出账或者入账的金额,Dates是交易日期。
根据上面的数据,录入EXCEL如下图。在表格中A2:A12是日期,C2:C12是交易金额。买房、交物业费是花钱,金额为负值,卖房是入账,则金额是正值。函数是XIRR(C2:C12,A2:A12),计算得出年化收益率是5.04%。这收益率肯定比银行存款强,也不见得比银行理财差,因为银行理财大多是短期,一是经常会买不到,资金容易站岗,二是买入要等几天才起息、退出也要等几天到账,如果遇到休息日也会有时间,所以银行宣传的年化收益率是极限值,实际上根本达不到。




收藏收藏 支持支持1 反对反对 扫码分享
专属句容本地社区
回复

使用道具 举报

沙发
 楼主| 发表于 2020-10-3 21:48:54 | 只看该作者
如果A是贷款买入呢?年化收益率也可以用函数计算,就是复杂点。假设2011年9月1日,A首付20万,贷款30万(期限是20年),买入凤凰城5000一平,面积100平,总价500000。
(1)用PMT就算出A每月还款金额
PMT函数语法:PMT(Rate, Nper, Pv);
Rate是月利率,假设2011年是贷款利率6%,那么月利率是6%/12,月供2149.29;2015年后贷款利率降为4.9%,贷款利率则是4.9%/12,月供1963.33;
Nper是期数,20年*12=240期;
PV是贷款金额,300000。
(2)用IPMT算出月供利息
IPMT函数语法:IPMT(rate,per,nper,pv),其中per是还款的期数,贷20年,总共是1-240期。
(3)计算出月供本金
(4)计算卖出时A需要还掉银行的贷款余额。到2020年9月1日,A已经还掉银行本金=97015.78元,还欠银行本金202984.22元。


(5)然后根据自己入账、出账流水,用XIRR计算年化收益率。
做数据表如下表,算出A的年化收益率是4.77%。贷款买房和全款买房收益率差距不是大家想象的那么大。




专属句容本地社区
回复 支持 反对

使用道具 举报

椅子
 楼主| 发表于 2020-10-3 21:49:09 | 只看该作者
通过函数计算还可以发现一个大家想不到的情况:如果房价快速上涨,A凤凰城这套房子卖出价是120万,贷款买房的年化收益率是11.93%,全款买房的年化收益率是9.63%,贷款买房年化收益率竟然高于全款。这就是炒房客讲的加杠杆放大收益,当然风险也大了,遇到凤凰城这种盘就死翘翘了,不过我想一个成熟的投资客是不会碰碧桂园的产品的。





点评

这句话让很多人扎心啊  详情 回复 发表于 2020-10-7 22:03
专属句容本地社区
回复 支持 反对

使用道具 举报

板凳
 楼主| 发表于 2020-10-3 22:02:33 | 只看该作者
我记得2012年9月,城东公园道多层开盘,当时价格是6100左右,如果6100买个电梯多层四楼,现在12000能卖到。年化收益率是8.23%。这个收益是相当可观的。

专属句容本地社区
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

地板
 楼主| 发表于 2020-10-3 22:21:30 | 只看该作者
如果你2015年底买入香溪湾、香江公馆的高层,当时香溪湾还不分楼层、阳光,北区第一排阳光不挡的也就4800一平,公馆、悦景台竟然有价格更低的房子
如果那时买入香溪湾、2018年底卖9500肯定没问题,全款年化收益率是23%。
如果贷款三成买入,那年化收益率就恐怖了,是32%。
专属句容本地社区
回复 支持 反对

使用道具 举报

6#
发表于 2020-10-3 22:51:20 | 只看该作者
太复杂,我这朋友没卖到这么多钱,另外还装修过,他自己算的,亏了10万左右。

点评

凤凰城很大,不同片区价格不同。  详情 回复 发表于 2020-10-3 22:59
专属句容本地社区
回复 支持 反对

使用道具 举报

7#
 楼主| 发表于 2020-10-3 22:59:12 来自热线APP | 只看该作者
房价一直涨 发表于 2020-10-03 22:51
太复杂,我这朋友没卖到这么多钱,另外还装修过,他自己算的,亏了10万左右。

凤凰城很大,不同片区价格不同。

专属句容本地社区
回复 支持 反对

使用道具 举报

8#
发表于 2020-10-3 23:07:53 | 只看该作者
鸠摩罗什 发表于 2020-10-3 22:59
凤凰城很大,不同片区价格不同。

你这哪里查的?我要关注关注,豪华装修好的

点评

贝壳  详情 回复 发表于 2020-10-4 18:27
专属句容本地社区
回复 支持 反对

使用道具 举报

9#
发表于 2020-10-4 00:08:52 来自热线APP | 只看该作者
楼主太厉害了,你不干房地产就是这个行业的损失

点评

有点经验,平常琢磨的也多。  详情 回复 发表于 2020-10-4 18:28
专属句容本地社区
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

10#
发表于 2020-10-4 07:27:15 来自热线APP | 只看该作者
他干房地产,是卖房子的恶梦。

点评

不敢乱讲了,断人财路如同杀人父母。  详情 回复 发表于 2020-10-4 18:29
专属句容本地社区
回复 支持 1 反对 0

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

QQ|小黑屋|句容联盛网络信息服务有限公司

GMT+8, 2020-10-25 18:24

Powered by Discuz! X3.4

Copyright © 2001-2020, Tencent Cloud.

快速回复 返回顶部 返回列表