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[楼市杂谈] 深度剖析句容别墅市场之(七):碧水铭苑

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发表于 2020-10-24 15:38:08 | 显示全部楼层 |阅读模式

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城东肖杆河畔的碧水铭苑,临水而居,西班牙风情别墅。小区产品种类非常多,有双拼、联排、叠加、洋房、小高层、高层组成。户型更多,联排、叠加都有N种户型,不过大多数户型很烂,圆弧房间外观看着好、家里却不实用,装修还特浪费钱。

碧水铭苑有种三开间的双拼户型不错,2019年4月2日法拍的一套这种户型,面积277平,成交价433.6万。这是碧水铭苑难得的好户型:
(1)句容稀缺的三开间别墅,超大面宽12米,大面宽的房子没有户型差的。
(2)原户型已经很好了,主人做了很大的改造:移动楼梯位置,加装电梯;客厅挑高隔成了两层;入户花园改建成房间,三层增加了100多平。
其实原来KFS设计的三开间、房本277平足够居住了,扩建后房子面积大了,但入户花园没有了,少了情调。把挑高隔成两层更是值得商榷了,大别墅就应该有挑高客厅。
(3)改建后,基本上每个房间都能做成套房设计了,大卧室、大卫生间、大衣帽间。
(4)这别墅其实算是四层,还有半地下的车库,也非常大,停几辆汽车都没问题。
(5)这别墅缺点就是院子略小,前院+边院也就100多平。

三开间临湖别墅,433.6万的法拍价格确实不贵。不过这房子的装修,照这主人的法,一般人根本装不起。

很多人都习惯说哪个小区好,哪个小区差,但好小区有差房子,差小区也会有好房子。碧水铭苑的二手高层、多层在城东价格倒数,碧水的叠加、小面积联排也非常难卖,但碧水的大开间别墅还是不错的。
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北侧外立面

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边院

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南边院子

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一楼

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三楼南露台,房子正对肖杆河,河对面是崇明东路、大剧院

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 楼主| 发表于 2020-10-24 15:40:08 | 显示全部楼层
去年此房拍卖前的照片
223639v5upahpurh2pw27e.jpg

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南入户花园

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南边院子

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 楼主| 发表于 2020-10-24 15:44:08 | 显示全部楼层
碧水铭苑还有很多圆弧外立面的双拼,产证280多平,两开间,户型没有上面那种三开间双拼强 碧水名义286.27效果图.jpg

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 楼主| 发表于 2020-10-24 15:49:43 | 显示全部楼层
除此之外,碧水的联排户型,大联排户型可以
大联排边户和双拼差不错
大联排中间户户型
碧水铭苑219.68.jpg
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 楼主| 发表于 2020-10-24 15:53:48 | 显示全部楼层
相比之下,碧水小联排户型就是渣渣了,中介那边一挂就是数年,但听说今年疫情后,竟然都卖掉了
碧水铭苑小联排效果图.jpg
碧水小联排边户,房本190平,边户院子大,还能借助侧面采光、通风,还有机会搞点违建扩大面积

碧水铭苑小联排中间户效果图.jpg
小联排中间户,房本150平左右,这户型太狭长,又不是边户,采光差、通风差。买这个也只能图个联排的名气了
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 楼主| 发表于 2020-10-24 16:03:50 | 显示全部楼层
除此之外,碧水铭苑还有种叠加
一楼送花园、二楼是平层,然后3+4+5做成上叠
设计师脑洞大开、户型奇葩至极

先看看上叠户型
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叠加的面宽只有5.55米,骇人听闻,面宽太小,有两个房间面宽只做成了2.4米。家里三层,严格意义上的居住房间只有2个,三层楼每层都阳台、露台,这种房子舒适度低,装修成本又高。

31005401013100540101037.jpg
在看一楼、二楼的户型,房本148平的房子,竟然一房朝南,家里房间不少,有书房、阳光室、北边2个卧室,但有用的房间只有主卧室一个。



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发表于 2020-10-24 18:39:00 来自热线APP | 显示全部楼层
大师的资料很详细

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嘿嘿,整理了好长时间,也有几个想买别墅朋友的总结  详情 回复 发表于 2020-10-24 20:12
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发表于 2020-10-24 18:53:41 | 显示全部楼层
对,老鸠做的不错,但别墅类的资料分析,我也只能看看,只是看看,多学习又没坏处。

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多看看没坏处 后面还会写刚需买房记  详情 回复 发表于 2020-10-24 20:13
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发表于 2020-10-24 19:12:16 来自热线APP | 显示全部楼层
我一个亲戚就是买的那个骇人听闻的奇葩345,后来卖掉了!

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那户型,十年前设计这种户型,太奇葩了  详情 回复 发表于 2020-10-24 20:14
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 楼主| 发表于 2020-10-24 20:12:22 来自热线APP | 显示全部楼层
猴马牛 发表于 2020-10-24 18:39
大师的资料很详细

嘿嘿,整理了好长时间,也有几个想买别墅朋友的总结
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