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[楼市杂谈] M哥中央公园看房记

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发表于 2021-1-2 10:02:37 | 显示全部楼层 |阅读模式

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70后老哥M,家住东门口20多年房龄的老房子,周边环境差,阳光也差,有改善打算。M女儿在一线城市读研,但家中老人将来有可能跟他们住一起,所以对学区无要求,房子面积三房,但要两卫。M收入不高,无公积金,预算有限,100万是天花板。碧桂园系价格略低,销售热情,M让我陪他去中央公园看看。中央公园目前主推的是三期,三期华阳北路西、福地路南,位于整个项目的东北角,北面就是台北上上城。这些高层建好后,台北上上城的前两排多层阳光会受很大影响。

户型
销售推的是30#,有两种户型,119的边户,105的中间户,得房率都是80.8%。即使不看南北通透,边户的户型仍明显优于中间户。
(1)双阳台
(2)房间尺寸合理,两个卧室都比较大,没有那种小的只能做榻榻米的房间。
(3)客厅虽然宽度略小,但5米左右的进深很大。客厅边有大窗户,采光通风都很好。

阳光、噪音
M对阳光很讲究,高层大多数阳光都很差。但36#东边是领秀星城的多层,正南面是18层高层,如果买高楼层,上午、中午的阳光会比较好。当然36#周边是华阳北路和福地路,高层临街房的噪音大。

价格
36#11楼价格9000,9楼价格8900。具体价格销售死活不肯说,只说你如果有诚意,喊他们领导出来谈价格。上百万的房子不明码标价,竟然要谈价格,给人一种去装饰城买建材的感觉。车位价格是如果买房时一起买6-2=4万,如果以后买则是6万。

在售房源
高层房源多,加上中央公园盘子大,除了现在主推的几栋,销售还会介绍说某某领导之前高价买的房子退出来了,你现在可以买。这种卖楼法让人挑花了眼,也感觉很不透明。

精装修质量
参观了套13#顶楼的精装修,瓷砖、卧室门、橱柜门板毫无色泽可言,橱柜台面是黑色花岗岩,推拉厨房移门的手感,踩上去凹凸不平、软飘飘的地板,劣质的灶具灶台,这种精装修,拿房后还要花钱请人砸掉,真不如毛坯。

最后M没有出手,一是习惯了老东门的熙熙攘攘,中央公园三期太远了;二是M夫人不满意36#的位置,觉得华阳北路和福地路不是90度垂直的,有个角度,而36#在这个角上(这一点我觉得无所谓,我认为36#靠着两条马路,会吵)。其实,根据销售嘴里说的18层小高层好楼层边户9000左右的报价,对于走低价策略的碧系产品,中央公园的城西北的地段,开发区小学的学区,这个价格不低,和一路之隔的89%得房率的台北上上城二手多层的2、3楼价格差不多了。在目前的市场行情,完全可以有更好的选择。
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三期沙盘图,36#位于东北角

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边户户型图

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半通透的中间户户型图

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精装修照片,样板间看到的是软装搭配过的

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游泳馆前的13#顶楼的视野,确实不错。买房时要千万不能以为前面是11层的小高层,我买13楼视野就能好了,在纸上画个图你就明白了,后面的楼要20多层,视野才能好。
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 楼主| 发表于 2021-1-2 10:08:36 | 显示全部楼层
户型图拼接
句容很少有楼盘会给你整层的户型平面图。之前销售向M推荐30#,18层的高层,被吹成了一梯两户的小高层。M微信发给我户型图,我看了后,告诉M肯定是两梯四户,有连廊,中间户肯定半通透。找一款PS类的工具软件,将户型图拷贝进去,然后水平翻转,调整大小,就可以拼接出整层的平面图,连廊、通风井、电梯位置、几梯几户都可以看出。
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QQ图片20210102094956.png

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 楼主| 发表于 2021-1-2 10:09:36 | 显示全部楼层
改善买房确实难。
M今年看过很多新房,城东、城东北的盘去看过,M觉得价格太贵、超出预算。城东的香溪湾价格低,但房子太密,阳光不行。城西的世茂、葛仙湖花园便宜,但M的夫人又觉得他们已经在东门口住了几十年,习惯了,不愿意跑去城西。我推荐M去买二手房步梯多层的低楼层,物业费低,还不要买车位。譬如东方华城的二楼,M觉得大树会挡阳光,台北上上城多层的一、二楼,M又觉得城北太远。
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发表于 2021-1-2 11:14:03 来自热线APP | 显示全部楼层
买到心仪的好房子确实不易!不但要有经济基础,还要有冷静的头脑和理性思维,另外,时机和运气也很重要!

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实力、眼光、魄力、运气,缺一不可  详情 回复 发表于 2021-1-2 21:10
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发表于 2021-1-2 12:09:57 来自热线APP | 显示全部楼层
房子总是权衡利弊了。。缺点少的楼盘价格就是高就是缺点了,

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好货不便宜,只有错买没有错卖 谁都知道香溪湾南区的电梯多层好,就是价格不好。 当然,句容还是有些性价比非常低的盘,这些KFS迷之自信,定价离谱,开盘至今一套都卖不掉  详情 回复 发表于 2021-1-2 21:13
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发表于 2021-1-2 13:31:50 来自热线APP | 显示全部楼层
现在句容多少米能买到改善好房?一百万这么挑,一百五十都不敢这么挑,老百姓买房不易

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150都没得挑,200才行。 身边很多朋友,160买了套啥玩意儿,然后一个车位再花9万,装修再整50万。装完了发现12月十点前无阳光,家里净层高不足2.65米。 钱也不带这样糟蹋的。  详情 回复 发表于 2021-1-2 21:16
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发表于 2021-1-2 14:25:04 | 显示全部楼层
楼主你好:我一个亲戚,与你这个M情况非常相似。嫌老房子旧了要换新的。
不同点是:
1 :50后,已经70多
2 :孩子已经在出国,永久定住。
3 :老夫妻俩准备100万一心在中央购房。怕费心,要装修好的,住着舒服点。
老房子在北一路,如能卖掉,就会下决心买房。
中央一期1.2万时交了1万定金,后来交款时不要了,浪费了定金。
希望看到你为M购房的情况交流。我会转告他。

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除非是仁恒、绿城的精装。句容这些KFS的精装修,都不如毛坯。 所以想买装修好的,只能看二手了。看二手房时眼睛擦亮点,句容现在很多中介组团买房后装修再卖给下家。 中介们这些年也装出经验了,看他们朋友圈发的  详情 回复 发表于 2021-1-2 21:24
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发表于 2021-1-2 17:30:18 来自热线APP | 显示全部楼层
这个一百万,如果非要在东边选,可以等等柏悦华府的三期116户型,毕竟总高11层,前面有没有遮挡,阳光没有问题,厨卫好像是装修好送的,其他地方毛坯,或者马路对面的旭辉110户型

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我给M推荐过旭辉宸品的小户型。  详情 回复 发表于 2021-1-2 21:25
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发表于 2021-1-2 18:01:16 来自热线APP | 显示全部楼层
请问下楼主,东方华城有好一点的四房吗

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东方华城155平的四房户型 [attachimg]975189[/attachimg]  详情 回复 发表于 2021-1-3 22:02
有四房的,但比较少。明天我找找户型图。 还有种顶复,那种顶复层高不矮,房间大部分是正常层高,仅仅两边部分是斜坡。句容人也蛮邪门的,这种顶复竟然卖的价格非常便宜,二楼几乎全赠送,而维也纳那种同样没电梯  详情 回复 发表于 2021-1-2 21:30
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发表于 2021-1-2 18:44:51 | 显示全部楼层
这种高层房子,我个人认为7000左右可以考虑考虑

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你想多了。 句容因为碧桂园无底线降价才会这么低,等城区碧系清盘的那一天,你再看看那时句容房价  详情 回复 发表于 2021-1-2 21:32
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