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[楼市杂谈] 胡乱说说南京的房价走势

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发表于 2021-2-7 10:42:13 | 显示全部楼层 |阅读模式

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南京,江苏省会,对句容的房价有决定性影响,句容的房价走向不是由句容人决定的,在一定
程度上说,句容房地产市场是由南京人决定的。比如,2016年,南京炒房客杀向句容,直接把句容房价搞了个翻一番。碧桂园和恒大旅游城的购房者,80%以上也是南京人,
因此,讨论南京的房价走势也很重要。
1.房价现状,3.3万一平方;
2.人口,常住人口850万,2010-2019年10年人口增加50万,平均每年5万人,城镇化率83%;
3.人均可支配收入6万,一家三口的话,20万;
4.房价收入比,100平方,330万,房价收入比17,估值偏高。由于是省会,估值享受一定溢价吧。
5.人均住房面积42平方,总面积约3亿平方千米,价值10万亿,gdp1.5万亿,房价总市值约等于gdp7倍,
   估值偏高。
总体上讲,南京房价估值偏高,有一定泡沫,所以南京人看句容房价就显得便宜了,句容房价是全国
平均估值,南京房价至少比全国平均估值高了40%。
未来走向,上海啊,苏州啊,都在放松人口进入,长三角还有杭州合肥的强力竞争,未来10年,南京
人口总流入量不会高于过去10年,就是每年不会超过5万人,甚至2.5万人都难维持。城镇化没有空间,老龄化也严重,
南京未来的房价走势取决于国家大环境和本地土地供应。由于主城区几乎无地供应,南京的土地供应一直
比较少,是房价上涨过快的主要原因,其楼面价2020年接近9000一平方,但近五年南京的供地不断增加,
郊区的房价有望得到遏制。
结论:南京主城区未来的房价取决于金融环境,郊区取决于土地供应量,目前看,主城区有支撑(货币宽松,供应量少),
郊区房价将保持相对稳定(人口流入少,供应量增大)。
南京郊区房价稳定,不利于句容房价上涨,比如紫东地区,如果房价不高于句容2倍以上,南京人不会选择句容。
再说,2016年以来,炒句容房子的收益远远低于炒南京等大城市,以后还会分化更明显。得大城市者才能赢!炒句容,不可行!
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发表于 2021-2-7 11:04:08 来自热线APP | 显示全部楼层
七普数据,南京常住人口好像是930万

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没官方数据吧  详情 回复 发表于 2021-2-7 11:25
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发表于 2021-2-7 11:04:48 来自热线APP | 显示全部楼层
南京地铁官方发布了,今年开通试运营,大家都等着房价大跌吧,抄底搞一套再说

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支持你搞十套  详情 回复 发表于 2021-2-7 11:26
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 楼主| 发表于 2021-2-7 11:25:27 | 显示全部楼层
菲诺 发表于 2021-2-7 11:04
七普数据,南京常住人口好像是930万

没官方数据吧

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没出官方数据,新华日报江苏分公司旗下南京观察出的一篇软文,不过估计大差不差。  详情 回复 发表于 2021-2-7 11:28
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 楼主| 发表于 2021-2-7 11:26:13 | 显示全部楼层
猴马牛 发表于 2021-2-7 11:04
南京地铁官方发布了,今年开通试运营,大家都等着房价大跌吧,抄底搞一套再说

支持你搞十套
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发表于 2021-2-7 11:28:46 来自热线APP | 显示全部楼层

没出官方数据,新华日报江苏分公司旗下南京观察出的一篇软文,不过估计大差不差。

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等着看吧,南京千万常住人口很难了,估计成了永远的梦  详情 回复 发表于 2021-2-7 11:31
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 楼主| 发表于 2021-2-7 11:31:41 | 显示全部楼层
菲诺 发表于 2021-2-7 11:28
没出官方数据,新华日报江苏分公司旗下南京观察出的一篇软文,不过估计大差不差。

等着看吧,南京千万常住人口很难了,估计成了永远的梦

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不过南京145规划成为超大城市,要是连人口都上不了千万,那就真成笑话了  详情 回复 发表于 2021-2-7 11:34
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发表于 2021-2-7 11:34:20 来自热线APP | 显示全部楼层
房价一直涨 发表于 2021-02-07 11:31
等着看吧,南京千万常住人口很难了,估计成了永远的梦

不过南京145规划成为超大城市,要是连人口都上不了千万,那就真成笑话了

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十三五规划是1060万,呵呵  详情 回复 发表于 2021-2-7 11:45
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 楼主| 发表于 2021-2-7 11:45:12 | 显示全部楼层
菲诺 发表于 2021-2-7 11:34
不过南京145规划成为超大城市,要是连人口都上不了千万,那就真成笑话了

十三五规划是1060万,呵呵
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发表于 2021-2-7 16:45:03 来自热线APP | 显示全部楼层
紫东价格,差不多是句容3倍。其他热点地段是4倍以上。
有2万大几的,是麒麟门板桥这种不入流的地方。
南京你能去看看的地段,像燕子矶这种要3.5起步。
好点的地段,仙林才开盘的半山云邸要上4万,孝陵卫那边的钟山峰境,看沙盘房子密的跟香溪湾有的一拼,均价47000,还有3500的装修升级包,还要首付六成验资320万。这些贵的盘还要摇号,有钱还不一定买到。楼层阳光户型之类你还没得天。
所以句容现在房子真不贵,而且还可以挑,有真实住房需求的要把握机会,错过了别后悔。

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老鸠大师说的对,刚需抓紧买  详情 回复 发表于 2021-2-7 18:51
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