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[楼市杂谈] 句容人不缺房 大户型改善房肯定好卖 事实真的如此?

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发表于 2021-5-9 15:00:16 | 显示全部楼层 |阅读模式

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如今,句容市场的改善产品备受追捧,一种普遍的认识:句容人不缺房,大户型改善产品才会有市场。事实是不是真的如此?

1.近几年,开发商建大户型改善房的不多。很多网友都抱怨,遍地的三房,为什么不建真四房?好不容易有个四房,还不是真四房,次卧很小,只能榻榻米,是伪四房。
2.开发商不了解句容人,不懂句容市场。句容土豪多了,如果有大四房,肯定抢购一空。

句容城东的小区悦景台,小区位置不错,距离崇明小学文昌校区500米,华阳中学约2公里。一位离开悦景台多年的销售曾经告诉我,他以前在那卖楼时,悦景台一期、二期的户型、规划设计是那时城东高层里最好的。
2019年底,悦景台三期推出,共有3栋楼,10#和12#是小面积空中跃层,11#是大平层户型。当时我记得KFS想法和句容网友一样,未来句容是改善的市场,刚需产品已经没有竞争力了 。一年半过去了,10#和12#的168套空中跃层已售罄,11#大平层仅有32套,目前售出14套,去化率为44%。

户型分析
(1)15米南向四开间朝南
(2)进门次卧面宽3.6米,
(3)11.4米南向宽阳台,阳台进深2米
(4)主卧面宽4.2米,独立衣帽间和卫浴
(5)朝北儿童房的面宽也有3.3米;
(6)餐厅面宽3米;
(7)7.2米宽的客厅,在交付时开发商会做一个隔墙,3米宽的书房+4.2宽客厅;

诚然,大平层卖的差,有他自身的问题。
1.阳光会被遮挡
2.1.2万的定价偏高
3.户型如果做成四房后,相较于189平的面积,客厅嫌小了
但是,189户型至少是真四房,四个房间都不小。

相比之下,129平空中跃层的户型更次,有168套之多,为什么售罄了?189平大平层户,开发商当初认为句容是改善的市场,而大平层仅有32套,应该不愁销,但却还有18套在售。如何解释这个诡异的现象?

1.句容整个城市偏刚需,200万以上的房子受众面窄;
2.富人们更喜欢带院子、带露台的叠墅,或者是洋房大平层;
3.刚需能接受产品的缺点,但改善们却很挑剔
4.再看相关竞品,柏悦华府B地块180平的大平层定价不高,去化速度明显慢于中小户型,目前仅开了一栋,还有一栋未开。
5.旭辉宸悦赋180户型仅有2栋共计88套,从去年8月卖到了现在才基本卖完。

讲白了,还是真改善房虽然少,但有钱人更少,或者缺好房子的有钱人少。

SO,网友们要真四房,但大开发商的团队也不是吃素的,碧桂园中央公园,19年之后已经不再建设260平和180平户型了。柏悦华府D地块,老鸠看他的楼盘概览图,也没有四开间的大户型。旭辉宸品干脆没有搞大四房,宸悦赋后期也不会建设大四房了。

每个人都想住大house,但如今的高房价,大多数句容人是有心无力。如果悦景台三期不主打改善,卖普通三房住宅,肯定早就卖完了。听说隽澜轩和香溪湾东面的2019-J3-2-03地块,都会有很多大平层改善产品,他们的未来会如何?
图1-2.jpg

图2-1.jpg



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图0-2.jpg

图0-1.jpg


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 楼主| 发表于 2021-5-9 15:01:23 | 显示全部楼层
有的楼盘,那么差的户型,只要面积小,总价低,照样卖的很好
这么多年了,最后无法清盘的都是大户型
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发表于 2021-5-9 19:15:02 | 显示全部楼层
户型是可以。但看到这样的小区整体楼高,我都没进去的欲望。119说,这些地方,就算有人报警,我们也无能为力。

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进去看看,小区里已经交付的一期二期,还不错  详情 回复 发表于 2021-5-9 21:36
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发表于 2021-5-9 20:06:02 来自手机 | 显示全部楼层
月经台的户型只有三房。。让改善的人改不了善。活该卖不掉了!!

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最初设计的是三房,后来看市场上四房需求大 又改的  详情 回复 发表于 2021-5-9 21:36
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发表于 2021-5-9 20:36:32 来自手机 | 显示全部楼层
我感觉大平层如果总价控制在200万以内应该挺好卖的。我自己买也是感觉,一个高层200万以上就不想考虑了,不如贴点钱买洋房或者叠加

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主要还是总价高了 句容最好卖的还是刚需房 100万的,户型再差都能卖掉  详情 回复 发表于 2021-5-9 21:37
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发表于 2021-5-9 21:06:49 来自手机 | 显示全部楼层
我看过180的户型了,确实大,价格也在那,周边都是很高的楼,这价格觉得可以考虑其他房子

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改善还是很挑剔的,不将就  详情 回复 发表于 2021-5-9 21:37
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 楼主| 发表于 2021-5-9 21:36:00 | 显示全部楼层
茅山老怪 发表于 2021-5-9 20:06
月经台的户型只有三房。。让改善的人改不了善。活该卖不掉了!!

最初设计的是三房,后来看市场上四房需求大
又改的
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 楼主| 发表于 2021-5-9 21:36:28 | 显示全部楼层
haibaoyiwen 发表于 2021-5-9 19:15
户型是可以。但看到这样的小区整体楼高,我都没进去的欲望。119说,这些地方,就算有人报警,我们也无能为 ...

进去看看,小区里已经交付的一期二期,还不错
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 楼主| 发表于 2021-5-9 21:37:11 | 显示全部楼层
sxl海德薇 发表于 2021-5-9 20:36
我感觉大平层如果总价控制在200万以内应该挺好卖的。我自己买也是感觉,一个高层200万以上就不想考虑了,不 ...

主要还是总价高了
句容最好卖的还是刚需房
100万的,户型再差都能卖掉

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这是真的  详情 回复 发表于 2021-6-3 10:22
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 楼主| 发表于 2021-5-9 21:37:36 | 显示全部楼层
mr.smart1234567 发表于 2021-5-9 21:06
我看过180的户型了,确实大,价格也在那,周边都是很高的楼,这价格觉得可以考虑其他房子

改善还是很挑剔的,不将就
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