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6月19日上午,句容碧桂园凤凰城再次推新,项目第十七期湖景苑首次开盘。小编冒雨去了现场,为大家带来第一手信息。
1 湖景苑新房首开,均价8500,距离地铁口2000米+
第十七期湖景苑位于十五期云玺苑北,凤凰大道的西侧,占地面积173242平方米,容积率2.42。
整个小区呈菱形,本次开盘的26#楼位于小区西侧,紧靠社区马路。
小编测量了一下,26#楼距离地铁黄梅站的距离至少2000米。
26#楼总高27层,101㎡和94㎡两种户型,都是三房两厅一卫,精装修交付。
101㎡户型,两开间朝南,客厅朝东(西),厨房很小,入户门是内开门,开门时会跟厨房打架,客厅背景墙太窄,去阳台需要穿过卧室。
94㎡户型,三开间朝南,但是半通透,去掉公摊后套内面积73.29㎡,客餐厅厨房、次卧的面积都很小。
据销售介绍,26#楼均价8800元/㎡,但小编走访了分销中介,称渠道专享价格8500元/㎡送车位。
2 售楼处销售员扎堆,苏北客户直言句容房价不贵
凤凰城是超级大盘,房子多销售也多。小编第一次在一家售楼处看到如此多的销售。路边拓客的、售楼处门口等客的、手机联系客户的销售们。 刚来的销售对着这张图在背案场台词:宁句城际是南京首条跨市城际轻轨,江北新区均价35000,2万多只能买五桥附近,我们凤凰城。。。
估计因为小编去的太早,苏北看房团上午发车,那会儿还没有到达凤凰城,售楼处看房的不多。
现场遇到一位自驾来看房的苏北客户小王,小王说句容房价不贵,和老家县城差不多,但句容靠南京近,发展前景肯定比老家县城强。
很多老乡来南京买房,有钱的买了江北,手里资金有限的,就会来句容买。
小王蛮懂房的,称凤凰城这种超级大盘房价想涨很困难,自己买房是为了自住,今后想去江宁投靠亲戚,百家湖那边根本买不起,只能来看句容。
中介在微信上告诉小王凤凰城到江宁万达只要半小时,他这次来现场看了发现根本不是那回事儿。虽然蛮远的,小王还是想买句容,中介还给他推了恒大童世界,那里比凤凰城便宜。
3 房价跌回五年前,新房和二手房抢顾客,投资客被套牢,苦不堪言
因为紧靠南京,凤凰城一直吸引着众多投资者的目光。
2016年下半年凤凰城新房8500元/㎡,2017年最高峰时,单价12000元/㎡。新开盘的湖景苑单价8500元/㎡,跌了30%,回到五年前。
小编走访了凤凰城的中介,据介绍,二手房成交量很小,中介都在推新房,不愿意做二手房。
究竟什么原因?
1.和桥北类似,凤凰城整个项目体量太大。
总共二十三期,目前已售出新房36513套。
新房多,二手房的体量肯定很大,据贝壳找房显示,有2547套二手房在售。
2.第二个原因让小编哭笑不得,碧桂园新房和自家二手房抢顾客。
碧桂园讲究高周转,要快速出货。凤凰城投资比例居多,大量投资客会抛售二手房,与新房形成了竞争关系。
碧桂园在规划设计新房时一直将自家二手房作为竞争对手,新房的定价、位置、户型,综合考虑后肯定高于二手房。
譬如:十四期学林苑卖9000-9500元/㎡时,二手房东们如果2016年8500元/㎡买入九期临湖苑,即使不算利息,加上契税、中介费,价格与学林苑新房相差无几,但是学林苑离轻轨站点近,有地段优势。
如今十七期湖景苑26#楼开盘,虽然地段差于九期临湖苑,但价格、户型与临湖苑同面积段的101㎡户型比,优势明显。
▲临湖苑101㎡户型
户型 | 解析 | 湖景苑94㎡ | 半通透,面积小,总价低 | 湖景苑101㎡ | 南北通透 | 临湖苑101㎡ | 南北不通透,面积又比94㎡户型多7㎡,总价高 |
与临湖苑101㎡的户型比较,我们发现湖景苑94㎡总价低,适合刚需和投资款,湖景苑101㎡南北通透,价格上还有省去二手房过户税费的优势。碧桂园在设计开发新产品上时动足了心思,把客户研究透了。
所以,除非前期的投资客割肉甩卖,否则肯定套牢。
句容淘房近期会继续报道凤凰城,深度解析各期房源特点、二手房价格走势等,欢迎关注!
···THE END···
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