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[楼市新闻] 干货!句容商业房转让税费政策解读

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发表于 2021-7-2 17:16:29 | 显示全部楼层 |阅读模式

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最近很多朋友想要抛掉手中的商铺,但二手商业房交易量少,税费计算复杂,很多业内人士也搞不清楚。近日淘房君整理了些资料,分享给大家。

1
商业房转让税收

商业房税收不同城市有区别。与住宅相比,商业房产交易需要缴纳的税很多。

买家:

1.契税:交易价(或评估价)*3%;

2.印花税:交易价(或评估价)*0.05%(小规模纳税人减征)。印花税金额很小,是万分之五。句容小规模纳税人按一半收取。

卖家:
1. A=增值税:[ 卖价(或评估价)–买价(发票)] / 1.05*5%;
2.城建税:A*7%=(小规模纳税人减征50%);
3.教育费附加:A*5%=(小规模纳税人减征50%);

4.印花税:卖价(或评估价)*0.05%(小规模纳税人减征50%);

5.土地增值税。

这里的商业房指商铺和商住公寓,住宅式公寓不在此列。

微信图片_20210702170911.jpg


2
举个栗子,2005年100万买入商铺,如今评估价400万,买卖双方需要缴纳多少税费

估计上面那张图片很多网友看得都懵圈了。
淘房君举个实栗:2005年老王100万买入商铺,如今评估价400万,买卖双方需要缴纳多少税费?

买方交纳
1.契税买价(或评估价)*3%120000.00
2.印花税卖价(或评估价)*0.05%(小规模纳税人减征)1000.00

卖方交纳

1.增值税A=[卖价(或评估价)–买价(发票)] / 1.05*5%142857.14
2.城建税A*7%=(小规模纳税人减征50%5000
3.教育费附加A*5%=(小规模纳税人减征50%)3571.43
4.印花税卖价(或评估价)*0.05%(小规模纳税人减征50%)1000.00
5.土地增值税计算方法见下表666957.14

注意,增值税和土地增值税是两码事,土地增值税的计算很复杂,具体见下表。

土地增值税计算

(1)卖价
卖价(或评估价)
4000000.00
(2)扣除额
买价(发票)+以上所交税收(契税也可扣)+发票金额*5%*购买年数(2005-2021按16年计算)
2073428.57
(3)增值额
(1)卖价–(2)扣除额
1926571.43
增值率
(3)增值额  /(2)扣除额
93%
土地增值税税额
(3)增值额*对应的税率(通过增值率查找)
666957.14

计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额*30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%
土地增值税额=增值额*40%–扣除项目金额*5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%
土地增值税税额=增值额*50%–扣除项目金额*15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额*60% - 扣除项目金额*35%
本例子中增值率为93%,增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%,满足条件(二)。

土地增值税额=1926571.43*40%–2073428.57*5%,计算结果为666957.14元。

本例子中,卖家应缴纳总税款是1.增值税+2.城建税+3.教育费附加+4.印花税+5.土地增值税,合计819385.71元,买家税费是121000元。当然二手商铺交易中卖家一般会要求净得。

如果商铺增值金额不大,土地增值税会少一些,但其他税额依然远高于住宅。


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发表于 2021-7-2 19:29:26 来自手机 | 显示全部楼层
财产转让所得:个人所得税呢!免的了?

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商业房和住宅税收不同  详情 回复 发表于 2021-7-3 11:26
专属句容本地社区
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发表于 2021-7-3 11:26:34 来自手机 | 显示全部楼层
美好生活.lcx 发表于 2021-07-02 19:29
财产转让所得:个人所得税呢!免的了?

商业房和住宅税收不同
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发表于 2021-7-7 13:05:04 | 显示全部楼层
就问你,黑不黑?
而且就算你买100万,要卖100W,不赚钱,你还是要交税的
因为你的卖价要按房产评估公司的评估价来计算税,当然房产评估你也得给钱.
所以说营业用房是大坑,亏了中央商场的买家了!!!

点评

所以现在商业房产,没有人买  详情 回复 发表于 2021-7-7 21:44
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发表于 2021-7-7 21:44:23 | 显示全部楼层
ronie 发表于 2021-7-7 13:05
就问你,黑不黑?
而且就算你买100万,要卖100W,不赚钱,你还是要交税的
因为你的卖价要按房产评估公司 ...

所以现在商业房产,没有人买
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