销量锐减49%均价下跌20%，这里毗邻南京却跌得最惨

住在句容

2016年全国楼市都很亢奋，南京限购后都市圈大热，11月公布S6消息如同火上浇油，外地投资客潮水一样涌到句容，句容房价坐上了火箭。

2017年4月2日，句容城区、黄梅和宝华开始限购，市场趋于冷静，句容房价在17年底18年初攀上最高峰后开始下跌，三个限购区域里跌得最惨的却是离南京最近的宝华。

2017年时宝华普通住宅均价13699元/㎡，21年均价10916元/㎡，跌幅20.32%；
2017年时黄梅普通住宅均价9576元/㎡，21年均价8169元/㎡，跌幅14.69%；
2017年时城区普通住宅均价8402元/㎡，21年均价8424元/㎡，还微涨了0.26%，但2017年1、2月城区部分楼盘未大幅度上调价格，拉低了全年均价。

数据显示，与17年、19年相比，跌幅最大的都是宝华，高于碧桂园凤凰城占比95%以上的黄梅。

新房销量，2018年宝华卖了7378套，之后开始逐年下降，21年只卖了3747套，跌去49%；

宝华新房销售套数在全市的占比，2018年是最高峰的42%，19年33%，20年26%，21年24%，宝华新房销量和在全市的占比都在下降。

很多人将宝华房价下跌归咎于碧桂园，碧桂园确实跌的最猛，但其他盘也跌了。

碧桂园翡翠华府2017年均价15095，21年是9406，跌幅高达38%；
碧桂园大学印象跌幅33%；
泰达青筑由2017年的14404元/㎡跌至去年的12004元/㎡，跌幅17%，去年下半年，海伦堡玖悦名筑也推出了促销特价房。

但是，宝华有一类房子没有跌，那就是别墅。金科观天下、紫金7号的成交均价近3万元/㎡，全句容最贵。

2016年下半年到2018年，宝华最火爆的3年，碧桂园、金辉、绿城、泰禾等开发商涌进宝华拿地，一度买房要排队。2019年，宝华销量和均价开始下跌，原因是多方面的：

1、2017年有大量关于宁扬城际（S5）在宝华设站的说法。

2019年线路确定后，完美避开宝华，宁扬城际起点/地铁4号线起点/地铁2号线起点，都离宝华只有10分钟，但是宝华却屡次错过。

2、18年后房住不炒观念的深入人心，都市圈开始退潮。

3、宝华离南京近，投资客涌入比例大，当年也把房价炒的太高，捧得高跌得重。宝华确实有自住需求，但投资购房的更多，句容城区外地投资客比例远小于宝华。

链家网站显示，宝华有7897套二手房在售，仙林2985套，凤凰城3230套，城区是1844套。

恒大雅苑在宝华是比较好卖的小区，有854套在售。

句容城区香江丽景南区这种核心地段学区房只有10套房源在售，城西当年有很多南京人投资的世茂花园，在售68套。

4、城区交通有S6、年底高铁站建成，教育、医疗、商业配套也强于宝华、黄梅，不逊于南京那些远郊板块，因此城区跌幅是最小的。如果将城区细分，城东、城南大部分楼盘几乎未跌。

从地理位置分析，宝华与仙林几乎一体。

从百度地图的热力图来看，宝华与南京仙林连成一片，看不出分界线，融合度高于黄梅。

碧桂园宝华所有项目已经清盘，宝华在售新房4200余套，这个库存不算大。

对于以居住为目标、不需要学区的买房人，相比仙林4W+的房价，宝华住得更大更舒服；宝华有山，树木郁郁葱葱，山间别墅空气清新、让人心旷神怡。

满足居住需求即可不必太多苛求，这几年南京很多房子不涨反跌，更何况宝华。

···THE END···

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njhq

宝华距离仙林近，不代表就是离南京近。仙林本身就在南京最东北了。
黄梅离汤山也近。

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住在句容

njhq 发表于 2022-2-5 10:55
宝华距离仙林近，不代表就是离南京近。仙林本身就在南京最东北了。
黄梅离汤山也近。

汤山跟仙林没法比

哈哈镜

句容还有指望吗

cslx

宝华当年狂涨是因为中介放风要划入南京市。

老毛桃

汤山跟仙林没法比

楼主

离南京再近，疫情期间来回也不自由。

njhq

分析的看起来再有道理
也比不上市场真实的反映
南京人不喜欢宝华，在逃离

eugenias

地段很重要。

了勿～露

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