深度评测！最便宜学区房即将清盘、要不要上车?

住在句容

1、印象·柏悦华府
谈起柏悦华府，给我的印象有四点：

1、最便宜华阳学区房
城区有华阳、二中、文昌、崇明四家中学，华阳中学热度第1。
华阳学区内新房、二手房都不便宜，7000多的只有柏悦华府，更何况还是新小区。

2、低容积率
柏悦华府二期容积率1.5，三期容积率1.7。城区在售新房容积率排名（不考虑碧翠山庄这种纯独栋社区）：
1、台北上上城1.1（尾盘）
2、梧桐墅1.19（尾盘）
3、隽澜轩1.28
4、柏悦华府二期1.5
5、柏悦华府三期1.7
。。。
其余均为容积率2.0及以上，有的盘高达3.0。
同样大面积的土地，当然是住的人越少越好。

3、小高层
小高层指7-11F的住宅。
城区新房市场6F基本上是叠墅，有小高层产品的楼盘：
隽澜轩、旭辉·宸悦赋、紫晶大公馆（在售楼栋无地库）、天悦容城、紫悦府；
云顶将会推出7F大平层，严格来说不是洋房（洋房应<=6F）是小高层，但电梯不到地库。
句容在2012-2018年规划了太多33F高层，相比之下小高层阳光遮挡少，楼道里住户少，居住舒适度高。

4、配套
周边公园绿地多，但商业配套差，到香江公馆附近才有烟火气息。最近大型商超是2.2公里（直线距离，下同）外的都市晴园苏果。
医疗配套到华阳医院1公里。
教育配套小学不是文昌小学，是弘景路小学。到华阳中学2.7公里，远了。
在句容，到学校近的意义远大于地铁。周一到周五小孩上学是刚需，上班却不需要地铁，非刚性需求。
二手市场上，靠名校近的小区都不便宜。


2、103、116㎡户型评测
好小区有差房子，差小区有好房子，绝不能一概而论。
柏悦在售产品有叠墅和平层，有好，有差！

最后3栋平层11#、12#、13#，有103㎡、116㎡两种户型。得房率83%左右。

1、116户型

三室两厅两卫，客厅是流行的横厅，面宽6.1米（墙中心点距离，下同），横厅设计可以将书房搬到客厅、增加了客厅利用率；
主卧面宽3.4米，南次卧3.2米，次卧进深略小，不足4米（不含飘窗）；
北次卧有进深1.3米的北阳台赠送，但是面宽太小仅2.9米，这种面宽住人很难有舒适度，只能做书房。
内开门；
厨房在正北影响了南北通透和餐厅采光，餐厅进深2.6米，小了，但这不是大平层，仅仅是116㎡的户型，不能苛求太多。
116户型小编打分★★★★☆，句容市场该面积段户型NO.1。

2、103㎡户型

三室两厅两卫，厨房在侧面，餐厅有北窗户能做到正真南北通透；
客厅面宽偏小仅3.9米；
主卧面宽偏小仅3.15米，次卧面宽仅3.05米，主卧、次卧进深仅3.5米，1.8米宽的床+60cm的衣柜，放一把60CM宽的椅子，差不多挤到墙了。

但是，103㎡的户型只能这样，综合来说在句容100㎡面积段是上乘产品。

7500*116*30%=261000；
7500*103*30%=231750；
首付款仅相差3万，小编强烈建议116户型，两个户型的居住体验是完全不同的。


3、叠墅户型评测
年后抖音圈各大网红们狂推柏悦华府叠墅产品，小编昨天拿到网友私发的价目单，也是触目惊心。


1、柏悦叠墅下叠、中叠总面积约158㎡，得房率83%，没有挑空赠送，本就不大的面积，楼梯+三个卫生间又占去了很多。

2、严格来说是三房半，三房朝南。二楼北卧室面宽仅仅2.5米，储藏室或者电脑室；两个朝南次卧进深3.5米，偏小。

3、客厅面宽4.1米，根本没有别墅的气场。

4、楼梯面宽2米，进深太浅，约2.1米，所以楼梯转角是三角踏步。

5、阳台太小，二楼无阳台。





房子是用来住的，虽然带个墅有面子，但归根结底还是要看你能否满足我的居住需求。

1、三房半+一个不大的客厅，在居住功能上与140平层户型相当，但是装修成本却远高于平层。
2、楼梯太逼仄，上下楼麻烦，钢琴这种大件要用吊机。


4、后市预测
当下是小编见过的句容地产最惨淡的光景：
成交量降至冰点，几十人的大门店年后仅开了寥寥数单，中介相互调侃：什么时候去电子厂打螺丝？

原因是多方面的，除了大环境不好，碧桂园去年以价换量绝对是饮鸩止渴，短期内有了销量，但是市场信心跌至冰点，身边很多人认为柏悦还会再降至6000，殊不知平层只有最后3栋上半年会清盘。

但是，就是如此之惨，旭辉宸悦赋、宸品花园、隽澜轩们一分未降，柏悦华府预计5月平层会清盘，没有了搅局者的城东，价格会稳住。

这是一个最坏的时代：停工、降薪、裁员，中介门店关店、上次开单的日期都记不清楚了；
这是一个最好的时代：满地现房，购房者们可以随意地挑，价格都可以谈。

且买且珍惜！

为爱死大婶

现在是华阳 以后等规划的城东南中学落成就不是了  买房人需注意

Archiyuan

现在房地产这个大行情下，后面想回暖很难

Archiyuan

现在房地产这个大行情下，后面想回暖很难

无敌小超

这么优秀，销量不咋地啊！