真实案例！200万预算的A先生，会选择哪里？

住在句容 · 发表于 2022-4-19 10:37:13

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老朋友A先生找我荐房，A目前住老破小，两个小孩没有独立学习空间，亟待改善。要求如下：

1、预算200万+，叠墅、洋房或大平层；
2、180㎡以上真四房；
3、总高不能超过11F；
4、低容积率、居住舒适度高；
5、有烟火气息，商业配套好；
6、与水为友，亲自然可持续景观。

200万预算的选择

A先生平常忙于工作，对句容行情了解不多，他有200万+的预算，问我叠墅、洋房或者小高层，哪个好？

6F电梯洋房新房早已不再开发，想买二手房太难了，房东价格不稳定，好的二手改善房也很少拿出来卖。

市场上流行的小面积叠墅，140-160㎡，总价200万左右。价格符合A先生的预算，但是160㎡的面积，去掉公摊面积、楼梯占的面积，实际居住面积少得可怜，也就是三室半户型。如果没有大院子和露台，和140㎡的平层有啥区别？

▲2021年4月法拍聚和园叠墅价格

叠墅一定要面积大才有舒适度，但是价格也高了，21年4月聚和园法拍下叠，产证202.6平，院子约80平，起拍价175万，成交价325.5万，单价1.6万，有5人出价超290万。

对于A先生的需求，2孩，4个房间，200万的预算只有选择大平层。

在售的180㎡以上真四房

180㎡以上大平层，
1、中央公园199㎡，总高13F，未网签仅有2套；
2、柏悦180㎡，总高11F，未网签的均为1楼；
3、宸悦赋180㎡，总高11F，仅剩最后一套一楼；
4、安城御园172㎡，总高18F，塔楼，电梯不到地库；
5、隽澜轩有183㎡、175㎡两种真四房户型，分别为18F和11F。

▲隽澜轩183㎡户型

旭辉、碧桂园的大平层户型都不错，奈何已经卖完了，隽澜轩183㎡户型是四房两厅两卫，中规中矩，客厅4.8米开间，每个房间都比较大，符合A先生的需求。

总高不能超过11F

A先生是改善，目前居住的是步梯多层，对于33F高层有恐惧心理。句容不同于一、二线城市，没有必要去住高层，楼道里当然是住家越少越好，就低不就高。

2020年后句容政府提出“三降两提”，即降密度、降高度、降容积率、提品质、提配套，2019年后城区拿地的规划基本都是限高18F。

宸悦赋、柏悦华府11F大平层均已接近售罄，未来数年，句容市场会有新房大平层上市，但基本是18F，旭辉后期上市的11F也是140户型为主。

城南的隽澜轩有3栋11F，23#、24#、26#楼。

低容积率

同样大面积的土地，当然邻居越少越好，城区在售新房容积率2.0及以上居多，2.0以下容积率的有：

1、碧翠山庄0.39（纯独栋社区）；
2、台北上上城1.1（多层、尾盘）；
3、梧桐墅1.19（别墅为主、尾盘）；
4、台湾小镇墅园（联排、尾盘）；
5、隽澜轩1.275（叠墅、小高）；
6、安城御园1.3（尾盘）；
7、柏悦华府二期1.5；
8、柏悦华府三期1.7。

容积率2.0以下，房源较多的只有隽澜轩和柏悦华府两家。

有烟火气息、商业配套

世外桃源是文章中的美好，大隐于市才是真正的生活。

站在东昌南路，这里商圈已经成型，超市、饭馆鳞次栉比，川流不息的人流、车流。

从这里到句容最大菜场南门菜场1.2公里（直线距离，下同）；
到S6崇明站1.2公里；
到省句中新址500米。

▲南门菜场实景，拍摄时间2022年1月

过去十年，句容哪个板块发展最快，肯定是城南：
2010年，句容市委、市政府作出决定，建设南部新城区；
2011年，句容新客运站择址城南，2014年5月投入使用；
2017年，南沿江高铁句容站选址城南；
2018年，宁句城际往南延伸，终点站设在句容客运站和高铁站之间；
2018年底，吾悦广场在城南开业；
2020年，省句中新址确定在城南。

如今的城南，客运站、地铁站、高铁站都有了，医院、学校、商业配套齐全，规划逐一落地，蓝图一点点变为现实。