再论房地产周期

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大的房地产周期，不像股市周期那样3-5年的短周期，一般房地产周期都比较长，大多20年左右！前一个帖子已经论述了，我国本轮房地产牛市周期，是随着工业化，商业化的发展，城市化快速发展，以及国力增强，人民从温饱到富裕，对住房需求也提升，随之而来的就是房地产牛市周期的崛起！这个时间段大概是从1998年到2018年左右！

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2018年后，基本上就开始牛熊市的转换了！导致房地产牛熊转换的原因，不外乎以下几点:
　　1.城市化进程进入尾声！2018年后，我国城市化率已经超过65%，如果加上户口没转移，但在城市买房的人，真实的城市化率应该有70%了！到这个程度，城市化再进一步提高，已经很困难了！
　　2.人口拐点及老龄化的到来！2018年后，人口老龄化开始大幅提高！并且还伴随着人口增长的大幅下滑，估计最近这几年，就会开始负增长！随着人口老龄化和总量减少，房地产需求自然下降！
　　3.房地产建设总量过剩！由于房地产牛市时房价快速增长，导致房地产建设高速增长，这二十年建的房子完全够14亿人居住，已经解决了刚开始房屋短缺的问题！
　　4.最主要的一点，就是居民部门负债率已经非常高，超过了60%，部分地区超过100%！居民部门整体负债接近40万亿！再加杠杆已经变得困难！
　　5.还有最要命的一点，经济高速发展时期已经过去，以后会长期陷入低增长甚至不增长中！经济增长降低，意味着收入增长也会降低，已经不能支撑本就远远超过收入的房价了！

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　房地产周期非常长，再加上某只有形的手，为了自身的利益，时刻在维护着房地产泡沫不破灭，所以房地产牛熊市转换来得并不剧烈！当大家都已经意识到熊市来临时，已经被深度套牢了！像日本当年那样果断，快速打掉房地产泡沫，不是每个决策者都有那样勇气的！现在这个结果，都是经济规律起作用了，按照某些组织的想法，巴不得涨一万年！

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商业经济的形式，简单来说就是互通有无！从刚开始的以物易物，到后来的货币作为等价交换物的出现，都体现了这一过程！而在商品交换的过程中，如果某一种商品过于强势（被垄断)，让其他人倾尽所有也不能买到，只有靠向银行借贷，提前透支20-30年的支出才能买得起，并且裹挟着所有人不得不买时，这个商品就成了整个社会经济的吸血者！当大多数人都提前透支了20-30年的收入，背负大量债务时，就会被动收缩对其他非必须商品的需求，导致生产这些商品的工厂销量大幅下滑，工厂盈利能力减弱，经营势必收缩，工人降薪，严重的失业！当这些人失业降薪后更不敢消费，又反过来加重了企业的盈利能力，从而形成恶性循环！并且从非必需品逐渐扩散，最后吃穿住行等必须用品也会受到波及，整个经济陷入萧条！债务在这时候，由于失业降薪，也就会被无限放大，更加重了内需的不振！

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房子这个商品，他不是快消品，是典型的耐用商品！按照钢筋混泥土的使用寿命，50年使用期限基本是没多大问题的！这一特性，就决定了房子一但修好，50年内住房不会短缺！也就是说30-50年内，都不会出现20年前那样的住房严重短缺！而经济萧条多久能够修复的问题，这要看两个方面，一个就是多久能出现大的科技革命，带动生产力的再一次高速发展，让大家收入也能快速增长，在较短的时间内还清负债，从新积累财富！但看当下的情况，短时间内基本不会出现划时代的科技革命！另一个就是当前形势下，债务多就能出清的问题！而房贷周期基本都是20-30年，也就是说要等20年左右，大多数人的房贷才能还清！那之后才能从新积累财富！综合以上两点，这轮房地产熊市周期，也应该不会低于20年，极端情况下会持续30年甚至更久！参考日本，90年代初泡沫破裂之后，到现在都没走出熊市，也有30年了吧！