你的房贷，该不该提前还？

小大人物

特约作者：王长军

过去的一年，地产行业热度最高的词汇就是“活下去”，很多房企站在了“生与死”的边缘。作为对国民经济影响最大的行业，为了防范地产行业系统性风险的出现，推动地产行业向平稳发展模式过渡，也为了国家经济的“保增长、稳发展”，国家对地产行业的政策态度也有了大的转向。所以有了各地的“因城施策” ，同时在金融端房贷利率也是多次下调。国家是想让地产“加杠杆”重新拿地回归正常发展，但与之相反的是普通民众却开始纷纷“降杠杆”。

最近，周边同事朋友热议最高的话题就是“提前还房贷”的话题，社会上甚至出现了“恐慌性提前还房贷”的现象。提前还房贷不是一个新鲜的话题，但此前从未有这么高的热度。为什么会出现提前还房贷潮，你的房贷是否需要提前还？自己作为一个地产从业者，同时也是一个高利率买房的大冤种，想从宏观到微观以一个更全面的的视角聊一下，提前还房贷潮的前因后果以及我们个人要不要提前还房贷。

一、为什么会出现提前还房贷潮

首先，也是最直接的原因就是近期房贷利率持续走低，甚至部分城市创出了3.7%的房贷利率历史新低。这样房贷的利差就凸显出来了，前几年购房利率普遍在5.5%-6.3%之间，拿100万的房贷30年周期来计算，每个月月供差额在1000-1500元之间。在巨大的利差面前，很多人选择提前还房贷，然后再重新办理贷款，以此来降低还款成本。

其次是大家出于对未来收入下降的担忧。近两年经济形势不佳，很多行业都出现了大规模的“裁员潮”、“降薪潮”。以自己所在的地产行业来说，作为曾经的高收入行业，这两年一直在走下坡路，裁员降薪不断，员工普遍没有安全感。所以很多人选择尽可能的提前还一些房贷，以免将来被债务压垮。另外，之前经济形势好，各种理财收益也不错，还房贷的钱可以放在手里进行投资理财；而现在，各种理财产品不是收益低就是容易亏损，钱放在手里还不如拿去还房贷更稳妥一些。


第三、更深层次的原因其实还是国民对“房子信仰”的崩塌。提前还房贷之所以能在全社会形成一股风潮，绝对不是一个简单经济账的缘故。过往，国人对房子一种有一种信念，认为房子大周期来看会永远上涨，买房是抵抗通胀的最佳手段 ，几乎是一门稳赚不赔的生意。放在地产发展的前20年，这个信念确实没错，所以人们通过贷款能早点买房就早点买房；而且通过房贷这个杠杆，使得房子增值的收益更大化。但近几年房价持续下跌甚至部分楼盘房价“腰斩”的新闻也屡见不鲜，另外人们发现房子变现的难度也是越来越大。房子不但没能成为增值的资产，反而成了自己的“负资产”，所以更多的人选择提前还房贷也是一种止损的行为。

二、我们要不要提前还房贷？

讲清楚了为什么会出现提前还房贷潮，我们才能更加理性去分析和决定我们自己是否要提前还房贷。

很多人说如果有能力肯定要选择提前还房贷啊，这省的可是“真金白银”，这些钱干点啥不香。这个话是没问题，但是我们绝对不能盲从。至于说个人是否要提前还房贷，还是要看个人的具体情况。

首先，你要清楚你的房子是投资还是自住？如果是投资，你需要计算一下这个房子给你带来的年化收益率，注意一定是年化收益率而不是单纯的房价上涨收益，此外你还需要把你的资金成本也考虑进去。如果算下来你的房子年化收益不足4%，甚至是负的，那你可以选择提前还房贷，以止损或者降低利息的支出。因为很多稳健的理财收益也能达到4%的收益，而且还方便周转。但如果你的房子投资收益远大于你的利息支出，且未来具备持续上涨的空间，那你大可不必提前还房贷，因为房贷这个杠杆会放大你的收益率。

如果你的房子是自住，你需要结合自己的家庭收支情况、未来的收入预期、自己的投资理财能力去判断。正常的话，房贷占家庭月支出的比例不要超过50%；如果你的房贷支出超过了你家庭月收入的50%，你可以考虑部分提前还房贷以平衡家庭的收支，因为过高的房贷会极大的降低你生活的幸福指数。这两年，各行各业确实普遍都不景气，你需要认真评估你未来的收入情况，如果你对未来的收入预期不乐观，那么你可以在目前经济允许的范围内尽可能多的还一些房贷，因为在关键时刻房贷可能是压垮你的那根稻草。周边真实的发生过的案例，因为房贷还不起，而房子被法院查封拍卖，最后房子没了、前期的在房子的投入也没了。当然，你的投资理财能力也是影响你是否需要还房贷的一个非常重要因素，假如你每年理财的年化收入可以超过你的房贷利率，你完全没有必要提前还房贷，因为这部分钱放在你拿去理财可以获得的收益更大。

第二、你要仔细了解一下你的房贷利率差是多少？部分购房者特别是2015年—2016年的购房者很多房贷利率是打了85折的，目前实际利率与现行的房贷利率差并不大，没有必要提前还贷或者转房贷利率；另外就是，办理公积金贷款的购房者，其利率大部分在3.25%左右，比现行的大部分贷款利率都低的多，完全没有提前还贷的必要。


第三、你要评估一下你转房贷利率的风险是什么？天上不会掉馅饼，好事儿也不会那么容易就得到。转房贷利率一般也就三种形式：一是通过低利率的消费贷、装修贷等贷款形式，把钱贷出来然后置换房贷；二是通过所谓的“经营贷”形式，就是先把房贷结清，再用房产办理抵押经营贷；三是以买卖方式把房子过户给直系亲属，重新申请房贷。

第一种贷款形式的风险在于消费贷、装修贷等贷款一般额度较低不足以覆盖房贷，另外贷款时间短一般也就3—5年。这种贷款形式，虽然会降低你还贷的利息，但会导致你短期内的还款压力增大。要用这种贷款形式，你需要评估好自己未来3—5年的收入。第二种“经营贷”的风险在于，操作起来非常麻烦，一般需要中介配合去做，需要支付较为高昂的费用；另外国家对经营贷资金流入楼市的监管是比较严的，一旦被查出经营贷被挪用银行可采取提前收回贷款、停止或中止贷款发放等措施，并且要追究借款人的法律责任。第三种通过直系亲属之间的过户，重新办理贷款说起来相对容易，但不同城市的管控政策不一样，有些城市已经暂停婚内过户、赠与类的房产办理抵押；有些城市，二手房转让需要缴纳的各类税费相当之高。当然，一定要提醒大家注意的是防止诈骗。近期，身边不少朋友同事接到了所谓的中介电话，说是可以“不离婚、无税费、周期短、费用低”快速实现利率转换，遇到这种情况一定要高度谨慎。

总的来说，提前还贷我们不能随大流，一定要结合自己的情况去具体分析和判断，毕竟房子是普通人一生中最大宗的财富和资产，房贷也可能是我们一生中能向银行借到的数额最大、时间最长、也相对便宜的钱了。房贷可以是一个很好的财富杠杆，可以放大我们的投资收益；可以是一个很好的金融工具，帮助我们普通人抵御通胀，但也可以一个沉重的负担，压的我们喘息不过来。所以，你的房贷需要提前还嘛？这个问题你需要结合自己的购房目的、家庭收支情况、未来收入预期、自己投资理财能力、房贷利率差、还贷风险等因素综合去判断。

老油子

要算一笔账的，拆东补西的不行

心灵驿站

有钱才能还啊

阿翔

过了五年就没意义了