“商转公贷款”政策为房贷“减负” 提升职工幸福指数

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“商转公贷款”政策为房贷“减负” 提升职工幸福指数

自2010年镇江市住房公积金管理中心开展“商转公贷款”业务以来，截至目前共向近3万户职工家庭发放“商转公贷款”约89亿元，镇江公积金中心不断完善和实施“商转公贷款”政策，提高住房公积金使用率，扩大住房公积金使用范围，使“商转公贷款”成为满足职工住房消费需求和推动公积金贷款高质量发展的重要工具。

一、镇江“商转公贷款”政策的主要特点

镇江市住房公积金管理中心根据经济发展、房地产市场情况、自身运行状况等因素，按需进行政策调整，分析政策变化和操作规程，总体呈现出以下几个特点：

政策覆盖面较广。一是实现委办银行全覆盖，公积金中心通过与银行的对接、系统的升级改造，两端进行数据资料交互，签订合作协议，使“商转公贷款”政策无差别适用于全部17家公积金贷款受委托银行，符合政策的职工均可向原商业贷款银行申请“商转公贷款”，商业银行加入到“商转公”这项惠民政策的合作范围当中，惠及我市更多的缴存职工；二是实现所有单位性质职工均可享受，在国家机关、事业单位、国有企业、城镇私营企业的职工正常汇缴和贷款基础上、2016年出台《关于镇江市自由职业者个人缴存和使用住房公积金的通知》为灵活就业人员建立住房公积金制度提供了制度遵循。2016年至今，全市共为21,986人开立灵活就业人员账户，该部分职工也可享受“商转公贷款”政策带来的优惠；三是所有房型均可实现“商转公贷款”，职工家庭购房已办理住房商业贷款，领取所购房不动产权证，满足商品房不动产权证3年内、二手房不动产权证1年内的要求，符合公积金贷款条件即可办理“商转公贷款”贴息，贴息期满后可办理“商转公贷款”业务。四是人才政策组合“商转公贷款”政策。公积金中心切实减轻引进人才购房贷款压力，积极落实人才政策，“商转公贷款”业务办理时可同等享受人才政策，自两项政策实施以来，共受理符合人才政策的“商转公贷款”841笔，涉及贷款金额超4亿元。

政策工具使用灵活。镇江市住房公积金管理中心自2015年起，陆续出台“商转公贷款”贴息政策，在公积金中心资金流动性不足时，实行“商转公贷款”贴息政策，为符合“商转公贷款”条件的职工补贴商业贷款与公积金贷款之间的利息差，以时间换空间，在公积金中心资金充足的情况下，恢复“商转公贷款”政策。“商转公贷款”贴息和“商转公贷款”两种政策灵活运用，既保障中心自身资金流动性，又平衡支持刚需及改善型住房贷款和减轻商贷职工还款压力的政策目标，实现公积金资金的合理使用。

以贷还贷流程设计易操作。镇江市住房公积金管理中心通过与不动产登记交易中心、各商业银行沟通、协调、签订直转合作协议，全面推行商业贷款转公积金贷款直转业务，由公积金中心将申请的公积金贷款以转账形式划转到原商业银行代为偿还原商业贷款，改变传统需借款人筹措资金提前偿清商业贷款，才可以向公积金中心申请“商转公贷款”，公积金中心将贷款资金划入借款人账户的模式，此种方式不仅借款人筹措过桥资金困难，而且也与普通公积金贷款办理时限等相违背。

在商业贷款直转公积金贷款模式下，借款人办理商业贷款全额转公积金贷款的，银行授权并同意将借款人已抵押的房产作为公积金贷款的抵押物，公积金中心作为第二顺序抵押权人办理抵押登记，在原商业贷款结清后，原商贷银行及时完成商业银行抵押权利注销手续，公积金中心依法成为第一顺位抵押权人；借款人办理商业贷款部分转公积金贷款的，银行授权并同意将借款人已抵押的房产作为公积金贷款的抵押物，公积金中心作为新增抵押权人办理抵押登记，同时通过签订协议授权公积金中心作为同等顺位抵押权人。在办结抵押登记后，公积金中心先行将公积金贷款资金转入原商贷银行指定账户，原商贷银行通过资金划转完成还款手续，并及时完成商业银行抵押权利注销（或变更）手续。

信息化建设保障政策实施。以公积金信息系统3.0上线为契机，中心基于政策和创新方向对“商转公贷款”流程构架、业务规则、操作界面等进行优化，确保业务顺利推进，防范操作风险；同时拓宽服务渠道，充分运用互联网+信息化优势，简化办理手续。依托公积金网上服务大厅、微信公众号等渠道进行业务查询、办理和政策宣传，通过与不动产、民政、公安、银行、人民银行等部门之间的数据直联，实现征信、购房信息、婚姻、社保、银行商贷等数据共享。

二、“商转公贷款”政策运用成效分析

（一）公积金资金运用率分析

“商转公贷款”业务实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为，由借款人与商业银行的债权债务关系转变为借款人与公积金中心的债权债务关系，借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款。政策实行与暂停，影响着公积金中心的资金流动性。

在2017年10月，镇江全市个贷比率达到117.56%，在2018年1月达到最高点119.81%，2017年11月后因部分地区实行贴息政策等一系列紧缩性政策，个贷比率自2018年持续下降，到2020年10月降到101.35%，但仍高于100%。2019年11月开始分批办理“商转公贷款”，使得个贷比率在2020-2021年再次上升，在2021年1月达到阶段性高峰103.4%，2021年3月全面暂停“商转公贷款”后，2021年6月个贷比率大幅下降到100.5%，在这之后持续下降且一直维持在100%以下，截至目前已降到75.12%。

暂停、重启、调整“商转公贷款”政策，撬动该业务的关键砝码是公积金资金使用情况和以整体服务于“支持刚需和改善”“房住不炒”的大原则。

（二）减轻商贷职工还款压力

从执行目的来看，当前，商业贷款和公积金贷款之间的利差仍比较大，“商转公贷款”可以实质性减轻购房者的月供压力。从受益群体来看，由于办理“商转公贷款”业务需取得房产证后方可进行，该业务更多惠及存量房居民。

以“商转公贷款”贴息数据为标准计算，2022年我市发放首次贴息金额1716万元，涉及贷款金额11亿元，2021年发放首次贴息金额1944万元，涉及贷款金额12.6亿元，以此推算，我市共发放“商转公贷款”约89亿元，贷款存续期内，每年约缓解职工还款压力约1.4亿元。

2023年1月我市重启“商转公贷款”业务，截至7月末已向2302户职工家庭发放“商转公贷款”8.2亿元，占公积金贷款发放总额的53.95%， “商转公贷款”给已购房商贷家庭支持效果明显，切实降低住房贷款成本。

“商转公贷款”政策是支持住房消费、支持刚性和改善性住房需求的重要手段之一。适时优化调整“商转公贷款”既体现政策的灵活性，又是减轻职工家庭还贷负担、激活当地市场交易的共同选择。

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关于“商业住房贷款转住房公积金个人贷款” 相关政策的通知
发布时间：2022-11-28 15:13:04

市各有关单位：

为进一步促进住房消费市场稳健运行，保障刚需及改善型住房贷款，确保住房公积金业务的平稳有序,结合《镇江市住房公积金个人贷款实施细则》（镇公积金﹝2021﹞45 号）等相关文件的规定，经镇江市住房公积金管理委员会审议通过，对“商业住房贷款转住房公积金个人贷款”（以下简称“商转公贷 款”）相关政策予以调整及完善，现将有关事项通知如下：

一、政策条款

1．2023 年 1 月 1 日（不含）前办理的商业住房贷款，可以申请办理“商转公贷款”贴息业务。

2．对已办理“商转公贷款”贴息业务的分批办理“商转公贷 款”业务。

3．2023 年 1 月 1 日（含）后办理的商业住房贷款不予办 理“商转公贷款”贴息业务及“商转公贷款”业务。

二、办理“商转公贷款”的对象及条件

（一）“商转公贷款”的对象

1．2023 年 1 月 1 日（不含）前已办理“商转公贷款”贴息业务，且最后一次贴息期满的；

2．2023 年 1 月 1 日（不含）前办理了商业住房贷款，且符合“商转公贷款”贴息条件的职工，应先办理“商转公贷款”贴息，待贴息期满后方可申请办理“商转公贷款”业务。 （二）“商转公贷款”的条件职工申请“商转公贷款”应符合我市现行的住房公积金个人贷款有关规定，同时还应当满足以下条件：

1．已办理“商转公贷款”贴息，且最后一次贴息期满的；

2．申请人的商业住房贷款尚未还清，且该商业住房贷款银行是公积金委托办理金融业务的商业银行（以下简称“委办 银行”）；

3．所购住房仅有原商业住房贷款银行设定抵押权登记，且未设定其他抵押权、居住权登记事项，也不存在其他权利限 制（如司法机关的查封、冻结等）。

三、“商转公贷款”额度及期限

1．“商转公贷款”额度

“商转公贷款”额度按我市现行住房公积金个人贷款政策的额度计算方式计算，且申请额度不得超出商业住房贷款剩余本金。

2．“商转公贷款”期限

“商转公贷款”期限按我市现行住房公积金个人贷款政策执行。

四、“商转公贷款”办理程序

公积金中心根据放贷资金量、职工贴息到期时间及职工首次办理“商转公贷款”贴息时间的先后顺序确定可申请“商转公 贷款”业务的职工，并提前一个月通知相关职工前往委办银行 （即原商业住房贷款银行）提出“商转公贷款”申请。收到通知而未及时办理“商转公贷款”业务的职工须重新进行“商转公贷 款”业务的排队。

1．贷款申请。职工前往委办银行提出“商转公贷款”申请，并如实提交如下资料：

（1）借款人与共同借款人身份证、户口簿及婚姻关系证明材料；

（2）借款人与共同借款人个人信用报告；

（3）经银行盖章确认的载明商业住房贷款本金余额的证明材料；

（4）借款人在住房公积金个人贷款受托银行开立的可用于代扣还款的银行卡；

（5）商业住房贷款借款合同、购房合同、发票及所购房房屋不动产权证等购房证明资料；

（6）符合公积金中心要求的评估机构出具的评估报告（所购房不动产权证年限在一年以内的免予评估）；

（7）其他需提供的材料

2．审查审核。委办银行按照要求对“商转公贷款”申请进 行初步审查。委办银行对于符合受理条件的申请，提交公积金 中心审批；对于不符合受理条件的申请，应告知职工不予受理的原因。

3．办理抵押登记手续。

4．发放贷款。公积金中心对符合住房公积金个人贷款发放条件的，贷款资金划入申请人商业住房贷款还款账户，专项用于偿还商业住房贷款，不得挪作他用。

五、其他事项

1．职工属于“商转公贷款”的对象，但因不符合“商转公贷 款”条件而未能办理“商转公贷款”业务的，可继续办理贴息业务。

2．本通知执行后，职工距法定退休年龄一年以下（含），在 2023 年 1月1日（不含）前办理商业住房贷款，且符合我市现行的住房公积金个人贷款有关规定的，可直接申请办理“商转公贷款”业务。申请时所购房为商品房的，商品房应为取 得不动产权证书3年以内，所购房为二手房的，二手房应为取得不动产权证书1年以内。

3．职工可通过镇江住房公积金微信公众号查询个人“商转公贷款”业务申请时间和贴息到期时间。

六、本通知自 2023 年 1 月 1 日起执行，原有规定与本通 知不符的按本通知执行。

七、各辖市区按本通知要求执行。

镇江市住房公积金管理中心 2022 年11月28日