强烈信号！存量房贷利率，马上下调？

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强烈信号！存量房贷利率，马上下调？


存量房贷利率真的要下调了？！
有消息称，中国正在考虑分两步下调存量住房贷款利率。
给大家划个重点：
1、提议下降80个基点；
2、分2次下调，第一次未来几周，第二次明年年初；
3、可能对首套和二套房都适用。
倘若此消息最终真落地，那么对无数的存量房贷款人是巨大的利好！
尽管这一消息尚未得到官方证实，但是招商银行北京地区的APP已经推出了存量房利率调整申请的功能，只不过点进去暂时不能完成申请。

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这一举措犹如一颗巨石投入平静的湖面，瞬间激起千层浪，引发了社会各界的广泛关注，地产股已经涨疯了！
港股市场内房股集体上涨，其中世茂集团涨近8%领涨板块，远洋集团涨超5%，绿城中国涨超4%，雅居乐、万科企业、融创中国涨超3%。

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01.
关于“中国存量房贷利率将分为两次下调”的消息，不是空穴来风。
7月26日，央行发布了年度《中国区域金融运行报告（2024）》，其中的一个专题就提到了：
“下一步理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力”。
这是最高层的文件，而且是今年7月底发布的，所以今年下半年有可能会迎来一次下调存量房贷利率的机会。
不少专家也认为，当下的确需要适当调降存量房贷利率，是双赢之举。
浙商证券银行研究团队研报认为：存量房贷降息有可能，但不一定允许“转按揭”，更有可能是降低存量按揭加点；

瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之亦认为：当前存量房贷利率约为4.1%，但是有一线城市最近新发放的房贷利率不到3%，利差会引发房贷人的抱怨，政府也希望以此鼓励消费；

天风证券分析师王雯表示：当下时点适当调降存量房贷利率，居民消费潜力或有望得到部分释放，同时可遏制提前还贷规模扩大。

目前传闻比较多的2种存量房贷利率调整方式：
第一种是参考去年9月的直接下调存量房贷利率，存量客户可以与银行重新协商房贷利率，银行直接下调。
第二种是“转按揭”，将现有按揭贷款直接转入其他银行，并重新签订按揭合同。
招商银行行长王良在9月2日的交流会表示：
“针对转按揭的政策，我们还没有接到宏观管理部门人民银行或者金融总局有这方面的意见，也没有征求过商业银行的意见，所以目前这个政策还没有得到确认，只是一些媒体上的传言。”
同时王良表示，如果这一政策要推出，会对银行业的存量按揭利率带来一定的负面影响，宏观管理部门会做好充分的论证和研究再推出这样的政策。

转按揭在国外非常普遍，购房者贷款办完之后就可以换银行，哪家银行利率低就换哪家，目的就是为了让银行业务相互竞争，这样下去确实会给银行带来较大负面影响。
此外，要是转按揭，就意味着银行对你的房子重新估值。
当前房地产市场普遍面临价值回调的压力，许多城市的房价已较历史高点有了较大幅度的下跌。
这意味着，原本作为贷款抵押物的房产，其价值已远低于贷款总额，形成了所谓的“负资产”现象。
如果你的房子缩水了，剩下的钱你就得填上去了。
在这个节骨眼上，并不是每一个人都能够拿出一大笔钱去填的。
综上可以判断，转按揭方案的实施可能性并不大。大概率按照去年的方式进行，分两次下调。这样既可以让存量房贷业主减轻一些压力，又不至于大幅削减银行的利润。

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02.
为什么这么多人关注存量房利率？
其中最主要的原因还是房贷利率落差太大，而且群体太过庞大。
今年房贷利率一再下调，广州把贷款利率卷到了2.89%，南京首套房也降到了3.05%。

虽然之前银行统一下调过一次存量房贷利率，但目前存量房贷基本还在4%，两者之间差距达1%。
存量房主的心情有种被“背刺”的感觉，于是这两年很多房主在提前还贷。
央行数据显示，截至2024年6月末，全国个人住房贷款余额为37.79万亿，同比减少2.1%，从2023年二季度开始持续连续五个季度下滑。
然而，存量房贷利率的下调这一举措并非没有阻力。
最大的阻力就是来自银行。
存量房贷利率的下调必然会对银行的利润产生一定的影响。
净息差是衡量银行赚钱能力的重要指标，这一数据的升降，直接事关银行业绩。
金融监管总局披露二季度商业银行净息差均值是1.54%，而31家已披露半年报的银行中已经有11家低于1.54%。
也就是说，商业银行净息差已经跌破1.8%的警戒线了。

银行的日子也不好过，不少银行也在裁员降薪。
山海新财经统计，以拥有庞大员工群体的国有大行及招商银行为例，今年上半年，这7家银行中有6家员工人数出现缩减，合计减员规模高达26200人。
工商银行半年内减少员工一度过万人；农业银行、建设银行减少员工均超4000人。

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03.
倘若存量房贷利率真的下调，有什么好处？
第一，存量房贷款人的还贷压力大大下降，减负意义将会更大。
要知道，国内存量房贷，足足有38万亿人民币。
无论调整幅度多小，都是很大一笔钱。
这对背着房贷的人来讲，是绝对的让利。
目前，众多存量房的贷款利率普遍徘徊于4%至4.2%区间，若如爆料那般下调80个基点，其降幅将相当可观。
以一笔150万的贷款为例，原先每月利息负担约5000元，在利率下调后，有望缩减至4000元上下，月度节省额直逼1000元。
第二，将一定程度拉动消费。
此前现状是，很多存量房贷款人都在拼命提前还贷，被房贷压着没钱消费。
降低存量房贷利率，就能让他们手头宽裕一些，对整体经济会有一定的帮助。
显而易见，当下跟保住银行的利润相比，刺激消费更重要。
第三，改变当下房地产市场预期。
东吴证券在最新的研报中指出，“5·17”新政后虽然居民购房条件有所放松，但整体购房意愿改善并不明显。
因为大家还在持币观望。
现在楼市有个怪象，房贷利率越降买房人越犹豫，因为大家都担心“越往后越低，早进场就吃亏”。
一旦存量房贷利率下调，这个逻辑就被打破，有望改善购房者观望的情绪。
最后，虽然目前这个消息尚未被官方证实，但从大家的反应来看，市场对相应政策的需求度非常高。
我们期待，能很快听到好消息的到来！