关于改革物业费收取机制的建议

每日学法一丢丢

信件编号：20251221074706008

提交日期：2025-12-21 07:47:06

信件状态：已办结

信件类型：建议

信件标题：关于改革物业费收取机制、推行“第三方代管考核支付”模式的建议

信件内容：

尊敬的市长同志：

您好！我是一名关注基层社区治理的市民，兼具退休教师、执业律师及小区业委会成员的多重身份。近年来，我市住宅小区物业管理矛盾日益凸显，业主与物业企业之间的信任缺失、纠纷频发，已成为影响社区和谐与基层治理效能的突出问题。究其根源，除部分物业企业服务意识不足外，现行“物业企业直接向业主收费”的机制存在根本性缺陷，易导致权责错位、监督失灵。

当前机制下，物业企业同时扮演“服务提供者”与“费用收取者”双重角色，形成了“谁收费、谁支配”的利益闭环。这导致：

1.监督缺位：业主难以对物业费的使用情况进行有效监督与审计，资金是否切实用于小区服务成疑；

2.激励扭曲：部分企业将物业费视作“固定收入”，而非“服务对价”，缺乏提升服务质量的内在动力；

3.矛盾固化：服务质量不佳导致业主拒缴费，物业则以降低服务应对，形成恶性循环，且业委会常因无权制约资金而调解乏力。

为此，我郑重建议：我市可率先探索改革物业费收取与支付机制，推行“第三方专户代管、业委会考核、按绩效支付”的新型管理模式，以制度创新破解物业管理的沉疴顽疾。具体建议如下：

一、建立“物业费共管专户”制度，实现资金监管分离

建议由市住房和城乡建设局牵头，联合街道（乡镇）、社区，指导设立统一的“住宅小区物业费共管专户”，或委托具备资质的第三方金融机构进行托管。业主所缴纳的物业费全部进入该专户，从源头上实现 “资金所有权归全体业主、使用权与服务质量挂钩” 的分离，确保资金安全与专款专用。

二、建立“按合同履约考核支付”机制，强化绩效导向

物业企业不再直接向业主收取费用，其服务报酬依据《物业服务合同》履行情况，经考核后从共管专户中支付。建议：

1.明确考核主体：强化业主委员会（或物业管理委员会）的监督考核权，由其组织业主代表定期（如按季度）对物业服务进行量化评分。

2.细化考核标准：将合同约定的服务内容、标准、公共收益管理等转化为可量化、可核查的考核指标。

3.实行绩效挂钩：支付比例与考核结果直接联动。对达标服务足额支付，对不达标项目按约扣减，形成 “干得好、才拿得到” 的市场化约束。

三、强化业主委员会权责，构建“权责对等”的监督体系

在第三方代管模式下，应同步出台配套政策，明确业委会在组织考核、提出支付意见、审查费用明细等方面的法定职责与工作规范，使其既有监督之“权”，亦负监督之“责”。

四、设置履约保障与风险缓冲机制

为确保物业企业正常运营，可约定对基础服务项目按考核结果预付一定比例费用。同时，建立企业履约保证金制度及争议调解机制，防范各方风险。

五、建议开展试点，稳步推进

建议选取部分矛盾突出或条件成熟的小区作为改革试点，总结经验、完善流程后，再行制定地方性指导办法逐步推广。

此项改革并非否定物业行业的价值，而是旨在通过机制重构，引导物业管理回归“服务”本质。它将有效改变目前业主与企业之间的对抗关系，转变为基于合同、透明监督的合作关系；不仅能化解矛盾纠纷、提升业主满意度，也能倒逼物业行业走向专业化、规范化，最终提升我市基层治理现代化水平与社区居民的幸福感。

恳请市长及相关部门能重视此项建议，组织调研论证。期盼我市能在社区治理创新上迈出关键一步。

感谢您在百忙之中阅示！

建议人：刘正平

联系电话：18912105905

日期：2025年12月21日

每日学法一丢丢

物办理部门：句容市人民政府
回复时间：2025-12-24 17:08:37
办结回复：
来信人：
您好！您的来信内容已收悉，对您反映的改革物业费收取机制、推行“第三方代管考核支付”的建议，我单位高度重视，及时进行了调查核实，现就核实情况说明如下：
一、对建议的总体评价与感谢
首先，衷心感谢您对我市住宅小区物业管理工作的深入思考和积极建言。您所提出的当前物业费管理模式存在的“监督缺位、矛盾固化”等问题，客观中肯，切中要害，反映了部分小区物业管理实践中亟待解决的深层次矛盾。您所建议的“第三方专户代管、业委会考核、按绩效支付”改革思路，具有积极的探索价值和创新意义，旨在通过制度设计打破固有利益闭环，强化业主监督，建立质价相符的市场机制，对于推动我市物业管理行业健康发展、提升基层治理水平具有重要参考价值。
二、我单位已开展的相关工作
近年来，我单位始终关注并致力于规范物业市场秩序，维护业主合法权益。已开展的工作如下：
1.推动信息公开规范：督促物业服务企业按照《镇江市住宅物业管理条例》规定在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、业费和经营设施收益收支情况，保障业主知情权。出台《关于进一步规范住宅小区物业公共收益管理的通知》，正联合多家金融机构建立我市公共收益管理机制，目前已有163个小区建立公共收益银行专管账户。
2.指导业委会建设及人员培训：联合街道（乡镇）、社区加强对业主大会、业主委员会成立的指导和履职监督，提升其依法运作的能力和水平。我单位邀请物业行业专家对属地政府物业管理工作人员进行授课，开展成立业主委员会和物业管理委员会专项培训，提升从业人员的专业素养和依法履职能力。
3.畅通纠纷调处渠道：建立健全物业矛盾纠纷多元化解机制，依托街道、社区协调处理物业服务纠纷。我单位指导属地政府做好物业领域矛盾纠纷调解工作，积极与多部门协同合作、构建协同共治工作机制。
三、下一步
物业管理改革是一项系统工程，关系群众切身利益与社会和谐稳定。您提出的五项具体建议，涉及资金监管、绩效考核支付、业主委员会权责、履约保障与风险防控、试点实施路径，系统性较强。我单位认为，这些建议的方向与我市提升物业管理工作质量的努力目标是一致的，但改革涉及法律法规、政府职能范围、具体操作流程及风险防范等多方面复杂因素，需审慎研究、稳步推进。下一步，我单位以问题为导向，将您提出的合理建议纳入我市物业管理改革创新的总体考量中，加强与相关部门的协作，深入开展调研论证，学习借鉴先进地区经验，在法律法规和政策框架内，积极探索符合我市实际的物业管理新路径、新方法。
再次感谢您对我们工作的关注和支持，我们会尽我们最大的努力，为您提供满意的答复。
句容市住房和城乡建设局
2025年12月23日

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先做服务，再谈说钱